Nedávno som sa stretol s problémom výberu bytu a samozrejme som sa najprv rozhodol zistiť, čo sa deje na trhu s nehnuteľnosťami a, ako to zvyčajne býva, polovica expertov hovorí, že nehnuteľnosť bude rásť, iní tvrdia, že naopak cena bude klesať. Nakoniec som sa rozhodol prísť na to sám a toto je to, čo z toho vyšlo.
©
Aby som pochopil, ako sa cena v poslednom čase menila, potreboval som nájsť skutočné ceny predaja nehnuteľností. Ceny z cieľových stránok ako sú alebo nie sú vhodné, pretože tam zvyčajne byty odchádzajú so zľavou a skutočnú cenu predaja nemožno zistiť, tu som si všimol stránku na predaj nehnuteľností, na ktorej bolo možné vidieť aktuálnu cenu, za ktorú bol byt kúpený. Reč je samozrejme o stránke , podrobnejšie o ňom sa dá prečítať v prehľade. V dvoch slovách sa dá povedať, že táto organizácia sa zaoberá predajom bytov na základe zmluvy o vykonanej rente na aukciách.
Aby som zistil, aké ceny sú v rôznych štvrtiach Moskvy, a taktiež by ma zaujímalo, na ktoré byty sa súťaží viac, v ktorých štvrtiach sa kupuje bližšie k štartovacej cene, a v ktorých cena môže výrazne vzrásť. Na to som najprv zozbieral údaje zo stránky , tieto údaje sú rozdelené do dvoch typov: skončené a neskončené aukcie, pričom byty, ktoré neboli predané, môžu byť na dvoch miestach zároveň.
Zo zbieraných údajov som vytvoril tabuľku pre lepšiu prehľadnosť:
V tabuľke sú uvedené údaje za posledných 10 aukcií.
V uvedenej tabuľke v stĺpci ‘A’ sú uvedené informácie o aukčných bytoch (adresy bez medzier a veľkých písmen kvôli rozdielom v písaní v pôvodných údajoch), v prvom riadku sú uvedené dátumy budúcich a skončených aukcií. Predané byty sú označené ‘xxx’ na riadku (to je urobené na to, aby sme chápali, ktoré byty môžu byť k dispozícii na ešte neohlásených aukciách), v hornom riadku bunky je uvedená štartovacia cena a v dolnom cena predaja, v bunkách budúcich aukcií je odkaz s popisom bytu.
Aj v tejto tabuľke môžete vidieť niektoré zaujímavé vzory, napríklad obvyklé pravidlo, že ak sa byt nepredá na dvoch aukciách, na tretej aukcii bude cena znížená a tak ďalej po každých dvoch aukciách, aj keď pri pohľade na väčší vzor existujú výnimky a byt sa zvyčajne znižuje už na nasledujúcej aukcii, ak nebol predaný na prvej.
Aby som pochopil, v ktorých oblastiach a pre aké skupiny bytov sa viac obchoduje, umiestnil som všetky adresy na mape:
Odkaz na kompletnú .
Na mape sú označené adresy bytov, ktoré boli alebo budú predané, v názve štítka je uvedená cena predaja (nie ceny na aukcii), rok predaja a číslo, z ktorého kola bol byt predaný. Číslo v štítku ukazuje počet izieb v byte. V popise štítka sa nachádzajú informácie o predošlých a budúcich aukciách, ako aj adresa (adresy bez medzier a veľkých písmen kvôli rozdielom v písaní v pôvodných údajoch) a ďalšie informácie o byte.
Vďaka mape môžete vidieť, ako sa cena v oblasti menila v priebehu času, do aké miery sa obchoduje s podobnými nehnuteľnosťami. Zaujímavé je, že nové fondy, t.j. byty v nových domoch, sa aj v oblastiach s nepriaznivou dopravnou dostupnosťou zvyčajne predávajú s vyjednávaním, zatiaľ čo byty starého fondu sa dajú celkom dobre kúpiť za štartovaciu cenu alebo s malým vyjednávaním. Podľa mapy si môžete urobiť približnú prognózu ohľadom obchodov, pričom zohľadníte už predané byty nachádzajúce sa v okolí bytu vystaveného na aukciu.
Aj keď nie je úplne správne porovnávať byty starého a nového fondu, a aukčné byty sú silne posunuté smerom k starému fondu z dôvodu špecifikácie , no predsa sa pozrime na niektoré histogramy s týmito predpokladmi.
Histogram priemerných cien bytov podľa rokov a počtu izieb:
Celkový počet bytov: 397
Priemerné ceny nie je celkom správne posudzovať nezávisle od oblasti, preto sa pozrime na byty v každej oblasti osobitne (zohľadnené iba oblasti v rámci MКAD).
Histogram priemerných cien jednopokojových bytov, rozdelených podľa oblastí a rokov:
Celkový počet jednopokojových bytov: 218
Histogram priemerných cien dvojpokojových bytov, rozdelených podľa oblastí a rokov:
Celkový počet dvojizbových bytov: 159
Žiaľ, trojizbových bytov je príliš málo, a preto nie je možné vytvoriť žiadnu dostatočne presnú histogram.
Celkový počet trojizbových bytov: 20
Vzhľadom na predpoklady uvedené vyššie (opäť, k dátumu písania článku v roku 2020 sa uskutočnila iba jedna aukcia) môžeme predsa len robiť určité závery. Pri pohľade na rozdelenie cien podľa oblastí si môžeme všimnúť, že celkovo cena rastie, avšak už teraz sa ukazuje obrat, keďže ceny v niektorých oblastiach začínajú obracať a v iných rast sa spomaľuje (čo v podstate naznačuje dosiahnutie maximálnych cien a pravdepodobne ich následné zníženie).
Zdrojový kód na
Zdroj: habr.com
