Nedávno som stál pred problémom s výberom bytu a samozrejme prvé, čo som sa rozhodol urobiť, bolo zistiť, čo sa deje na realitnom trhu a ako to už býva, polovica odborníkov s hovoria, že nehnuteľnosti porastú, iní hovoria, že naopak, cena klesne. Nakoniec som sa rozhodol prísť na to sám a vzniklo z toho toto.
©
Aby sme pochopili, ako sa cena v poslednom čase zmenila, bolo potrebné zistiť reálne predajné ceny nehnuteľností. Ceny z cieľových stránok, napr alebo nie su vhodne, kedze byty sa tam vacsinou predavaju so zlavou a realna predajna cena sa neda zistit, tak som si vsimol realitnu stranku, kde bolo vidiet akutnu cenu, za ktoru bol byt kupeny. Hovoríme samozrejme o webovej stránke. , viac si o tom môžete prečítať v preskúmanie. V skratke možno povedať, že táto organizácia sa zaoberá predajom bytov na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy v dražbe.
Ak chcete zistiť, v ktorých štvrtiach Moskvy sú ceny, a tiež by bolo zaujímavé pozrieť sa, s ktorými bytmi sa viac obchoduje, v ktorých štvrtiach sa kupujú bližšie k východiskovej cene a v ktorých sa cena môže výrazne zmeniť. Aby som to urobil, najprv som analyzoval údaje z lokality , tieto údaje sú rozdelené do dvoch typov: minulé a neúspešné aukcie a byty, ktoré sa nepredali, môžu byť na dvoch miestach naraz.
Pre prehľadnosť som analyzované údaje vložil do tabuľky:
V tabuľke sú uvedené údaje za posledných 10 aukcií.
V tabuľke vyššie stĺpec „A“ obsahuje informácie o dražobných bytoch (adresy bez medzier alebo veľkých písmen z dôvodu pravopisných rozdielov v zdrojových údajoch), v prvom riadku sú uvedené dátumy budúcich a minulých aukcií. Predané byty sú v riadku vyplnené „xxx“ (to sa robí preto, aby sme pochopili, ktoré byty môžu byť dostupné v aukciách, ktoré ešte neboli oznámené), vyvolávacia cena je uvedená v hornom riadku bunky a predajná cena v spodnom riadku, v bunkách budúcich aukcií je odkaz s popisom bytu .
Aj v tejto tabuľke môžete vidieť niekoľko zaujímavých vzorov, napríklad spravidla, ak sa byt nepredá v dvoch aukciách, v tretej aukcii sa cena zníži a tak každé dve aukcie, aj keď keď sa pozriete pri väčšej vzorke, potom sú z tohto pravidla výnimky a byt sa stáva lacnejším už pri ďalšej dražbe, ak nebol predaný pri prvej.
Aby som pochopil, v ktorých oblastiach a ktorých skupinách bytov je viac obchodov, umiestnil som všetky adresy na mapu:
Odkaz na plnú verziu .
Na mape sú zobrazené adresy bytov, ktoré boli alebo budú predané, v nadpise tagu je uvedená predajná cena (nie predaj/dražba), rok predaja a dátum predaja bytu. Číslo na štítku udáva počet izieb v byte. Popis tagu obsahuje informácie o minulých a budúcich aukciách, ako aj adresu (adresy bez medzier alebo veľkých písmen z dôvodu rozdielov v pravopise v zdrojových údajoch) a ďalšie informácie o byte.
Vďaka mape vidíte, ako sa v priebehu času menila cena v danej oblasti a aký veľký obchod je za podobné možnosti. Zaujímavosťou je, že nový fond, t.j. Byty v novostavbách aj v oblastiach so zlou dopravnou dostupnosťou sa väčšinou predávajú zjednávaním, ale byty v starej zástavbe sa dajú kúpiť za vyvolávaciu cenu alebo pri troche zjednávania. Pomocou mapy môžete urobiť približnú predpoveď pre aukciu, berúc do úvahy predtým predané byty nachádzajúce sa v okolí bytu zaradeného do aukcie.
Hoci porovnávať byty starého a nového fondu nie je úplne správne a dražobné byty sú vzhľadom na špecifiká silne zaujaté voči starému fondu. , ale stále zvážte niektoré histogramy s týmito predpokladmi.
Histogram priemerných cien bytov podľa rokov a počtu izieb:
Celkový počet bytov: 397
Nie je úplne správne brať do úvahy priemerné ceny oddelene od oblasti, kde sa nachádzajú, preto budeme posudzovať byty v každej oblasti samostatne (zohľadňujú sa iba oblasti v rámci Moskovského okruhu).
Histogram priemerných cien jednoizbových bytov v členení podľa kraja a roku:
Celkový počet jednoizbových bytov: 218
Histogram priemerných cien za dvojizbové byty v členení podľa kraja a roku:
Celkový počet dvojizbových bytov: 159
Žiaľ, trojizbových bytov je príliš málo, preto nie je možné zostrojiť nejaký správny histogram.
Celkový počet trojizbových bytov: 20
Berúc do úvahy predpoklady uvedené vyššie (v čase písania článku sa opäť konala iba jedna aukcia v roku 2020), je stále možné vyvodiť určité závery; ak sa pozriete na rozdelenie cien podľa regiónov, všimnete si, že vo všeobecnosti cena rastie, ale už je reverzná, takže ceny v niektorých oblastiach sa začnú obracať, zatiaľ čo v iných sa rast začne spomaľovať (čo vo všeobecnosti naznačuje, že boli dosiahnuté maximálne ceny a pravdepodobne aj ich následné pokles).
Zdrojový kód pre
Zdroj: hab.com