Nedavno sem se soočil s problemom izbire stanovanja in seveda sem najprej želel izvedeti, kaj se dogaja na trgu nepremičnin in, kot to že ponavadi gre, polovica strokovnjakov pravi, da se bodo nepremičnine dvigovale, drugi pa trdijo, da se bo cena znižala. Na koncu sem se odločil, da bom razjasnil sam in to je to, kar sem ugotovil.
©
Da bi razumel, kako so se cene v zadnjem času spreminjale, sem moral najti dejanske prodajne cene nepremičnin. Cene s ciljanih spletnih strani, kot so ili niso primerne, saj tam običajno nepremičnine prodajajo s popustom in resnično prodajno ceno ni mogoče ugotoviti. Tu sem opazil spletno stran za prodajo nepremičnin, kjer sem lahko videl dejansko ceno, po kateri je bilo stanovanje kupljeno. Govorim seveda o spletni strani , o kateri si lahko preberete več v pregledu. Na kratko lahko rečem, da ta organizacija izvaja prodajo stanovanj po pogodbi o izpolnjeni zakupnini na dražbah.
Da bi izvedel, kakšne so cene v različnih okrožjih Moskve, in bi bilo zanimivo pogledati, katera stanovanja se bolj pogosto dražijo, v katerih okrožjih kupujejo bližje začetni ceni, in v katerih se cena lahko močno spremeni. Zato sem najprej pridobil podatke s spletne strani , ti podatki so razdeljeni na dva tipa: uspešne in neuspešne dražbe, pri čemer so stanovanja, ki niso bila prodana, lahko prisotna na dveh mestih hkrati.
Pridobljene podatke sem združil v tabelo za boljšo preglednost:
V tabeli so predstavljeni podatki za zadnjih 10 dražb.
V zgoraj navedeni tabeli v stolpcu 'A' so navedene informacije o draženih stanovanjih (naslovi brez presledkov in velike začetnice zaradi različnih zapisov v izvornih podatkih), v prvi vrstici so navedeni datumi prihodnjih in preteklih dražb. Prodana stanovanja se označujejo z 'xxx' po vrstici (to je narejeno, da bi razumeli, katera stanovanja bi lahko bila na voljo na še ne napovedanih dražbah), v zgornji vrstici celic je navedena začetna cena, v spodnji pa prodajna cena, v celicah prihodnjih dražb pa je povezava z opisom stanovanja.
Tudi v tej tabeli lahko vidite nekatere zanimive vzorce, na primer, da če stanovanje ne prodajo na dveh dražbah, se bo na tretji dražbi cena znižala in tako vsakih dveh dražbah, čeprav, če pogledate na večjem vzorcu, obstajajo izjeme in stanovanje lahko postane cenejše že na naslednji dražbi, če ni bilo prodano na prvi.
Da bi razumeli, v katerih območjih in za katere skupine stanovanj se največ trguje, sem vse naslove prikazal na zemljevidu:
Povezava na celoten .
Na zemljevidu so označeni naslovi stanovanj, ki so bila ali bodo prodana, v naslovu oznake pa je navedena prodajna cena (ne cena dražbe), leto prodaje in število, iz katerega poskusa je bilo stanovanje prodano. Številka v oznaki prikazuje število sob v stanovanju. V opisu oznake so informacije o preteklih in prihodnjih dražbah ter naslov (naslovi brez presledkov in velikih črkov zaradi razlik v zapisu v izvornih podatkih) in druge informacije o stanovanju.
Zemljevid omogoča vpogled v to, kako se je cena v območju spreminjala skozi čas, koliko se trgovalo za podobne možnosti. Iz zanimivih dejstev lahko izpostavimo, da nova stavbna izgradnja, tj. stanovanja v novih hišah, tudi v območjih z slabo prometno dostopnostjo, se praviloma prodajajo s trgom, medtem ko je mogoče stanovanja stare gradnje kupiti po začetni ceni ali z majhnim trgom. Na zemljevidu lahko naredimo približno napoved trgov, ob upoštevanju že prodanih stanovanj, ki se nahajajo okoli stanovanja, ki je na dražbi.
Čeprav ni povsem pravilno primerjati stanovanja stare in nove gradnje, pa se dražbena stanovanja močno nagibajo k stari gradnji zaradi specifičnosti , a vseeno poglejmo nekatere histogramo s temi predpostavkami.
Histogram povprečnih cen stanovanj po letih in številu sob:
Skupno število stanovanj: 397
Povprečne cene ni povsem pravilno obravnavati ločeno od območja, zato bomo obravnavali stanovanja v vsaki četrti posebej (obravnavani so bili samo okviri znotraj MKAD).
Histogram povprečnih cen enosobnih stanovanj, razdeljenih po četrtih in letih:
Skupno število enosobnih stanovanj: 218
Histogram povprečnih cen dvosobnih stanovanj, razdeljenih po četrtih in letih:
Skupno število dvosobnih stanovanj: 159
Žal je trosobnih stanovanj preveč malo, zaradi česar ni mogoče ustvariti nobene vsaj približno korektne histogram.
Skupno število trosobnih stanovanj: 20
Ob upoštevanju zgoraj navedenih predpostavk (ponovno, ob času pisanja članka je bil le en razpis), lahko kljub temu potegnemo določene zaključke. Če si ogledamo razporeditev cen po območjih, lahko opazimo, da se cena na splošno dviga, vendar se že zdaj kaže obraten trend, saj se v nekaterih območjih cene začnejo obračati, v drugih pa upočasnjujejo rast, kar je v bistvu znak, da so dosegle maksimalne cene in da se bo verjetno v prihodnje pričelo njihovo zniževanje.
Izvorna koda na
Izvor: habr.com
