Успони и падови грађевинске индустрије у Сан Франциску. Трендови и историјат развоја грађевинске делатности

Ова серија чланака посвећена је проучавању грађевинске активности у главном граду Силицијумске долине - Сан Франциску. Сан Франциско је технолошка „Москва“ нашег света, на свом примеру (уз помоћ отворених података) посматра развој грађевинске индустрије у великим градовима и престоницама.

Изградња графикона и прорачуна извршена је у Јупитер Нотебоок (на платформи Каггле.цом).

Подаци о више од милион грађевинских дозвола (записи у два скупа података) из Одељења за грађевине Сан Франциска - дозвољавају анализирају не само грађевинску делатност у граду, али и критички размотрити најновији трендови и историја развоја грађевинске индустрије у последњих 40 година, између 1980. и 2019. године.

Отворени подаци омогућавају истраживање главни фактори који су утицали и који ће утицати на развој грађевинске индустрије у граду, деле их на „спољне” (економски процват и кризе) и „унутрашње” (утицај празника и сезонско-годишњих циклуса).

Садржина

Отворени подаци и преглед почетних параметара
Годишња грађевинска активност у Сан Франциску
Очекивање и реалност при изради трошковника
Грађевинска делатност у зависности од годишњег доба
Укупна инвестиција у некретнине у Сан Франциску
У које области су инвестирали у протеклих 40 година?
Просечна процењена цена апликације по градском округу
Статистика о укупном броју пријава по месецима и данима
Будућност грађевинске индустрије Сан Франциска

Отворени подаци и преглед основних параметара.

Ово није превод чланка. Пишем на ЛинкедИн-у и да не бих правио графику на неколико језика, све графике су на енглеском. Линк до енглеске верзије: Успони и падови грађевинске индустрије Сан Франциска. Трендови и историја изградње.

Линк до другог дела:
Хип грађевински сектори и цена рада у Великом граду. Инфлација и раст чекова у Сан Франциску

Подаци о грађевинској дозволи града Сан Франциска - са портала отворених података - дата.сфгов.орг. Портал има неколико скупова података на тему изградње. Два таква скупа података чувају и ажурирају податке о издатим дозволама за изградњу или поправку објеката у граду:

• Грађевинске дозволе у ​​периоду 1980-2013 (850 хиљада записа)
• Грађевинске дозволе након 2013. године (280 хиљада записа, подаци се преузимају и ажурирају недељно)

Ови скупови података садрже информације о издатим грађевинским дозволама, са различитим карактеристикама објекта за који се дозвола издаје. Укупан број примљених уноса (дозвола). у периоду 1980-2019 - 1 дозвола.

Главни параметри из овог скупа података који су коришћени за анализу:

• пермит_цреатион_дате — датум креирања апликације (у ствари, дан када почињу грађевински радови)
• Опис — опис пријаве (две или три кључне речи које описују грађевински пројекат (рад) за који је издата дозвола)
• процењени трошкови — процењена (процењена) цена грађевинских радова
• ревисед_цост — ревидирани трошак (трошкови рада након ревалоризације, повећања или смањења почетних обима апликације)
• постојеће_употребе - врста становања (једно-, двопородична кућа, станови, канцеларије, производња и др.)
• поштански број, локација — поштански број и координате објекта

Годишња грађевинска активност у Сан Франциску

Графикон испод приказује параметре процењени трошкови и ревисед_цост приказано као расподела укупне цене рада по месецима.

data_cost_m = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='M')).sum()

Да би се смањили месечни „изузетници“, месечни подаци су груписани по годинама. Графикон износа уложеног новца по годинама добио је логичнији и аналитичнији облик.

data_cost_y = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='Y')).sum()

На основу годишњег кретања збира трошкова (све дозволе за годину) градским објектима јасно су видљиви економски фактори који су утицали од 1980. до 2019. године о броју и цени грађевинских пројеката, или на други начин о инвестицијама у некретнине у Сан Франциску.

Број грађевинских дозвола (број грађевинских послова или број инвестиција) у последњих 40 година уско је повезан са привредним активностима у Силицијумској долини.

Први врхунац грађевинских активности био је повезан са електроником средином 80-их у долини. Рецесија електронике и банкарства која је уследила 1985. довела је регионално тржиште некретнина у пад од којег се није опоравило скоро деценију.

Након тога, још два пута (1993-2000 и 2009-2016) пре колапса Дотцом балона и технолошког бума последњих година Грађевинска индустрија Сан Франциска доживела је параболичан раст од неколико хиљада процената..

Уклањањем средњих врхова и падова и остављањем минималних и максималних вредности за сваки економски циклус, јасно је колико су велике тржишне флуктуације мучиле индустрију у последњих 40 година.

Највећи пораст инвестиција у грађевинарству десио се током дот-цом бума, када је између 1993. и 2001. године уложено 10 милијарди долара у реновирање и изградњу, или приближно милијарду долара годишње. Ако рачунамо у квадратним метрима (цена 1 м² 1. је 1995 долара), ово је отприлике 3000 м² годишње за 350 година, почевши од 000. године.

Раст укупних годишњих инвестиција у овом периоду износио је 1215%.

Фирме које су изнајмљивале грађевинску опрему у овом периоду биле су сличне компанијама које су продавале лопате у време златне грознице (у истом региону средином 19. века). Само уместо лопата, 2000-их су већ постојали кранови и бетонске пумпе за новоформиране грађевинске фирме које су хтеле да зараде на грађевинском буму.

Након сваке од многих криза које је грађевинска индустрија искусила током година, у наредне две посткризне године, инвестиције (износ захтева за издавање дозвола) за изградњу сваки пут пао за најмање 50%..

Највеће кризе у грађевинској индустрији Сан Франциска догодиле су се 90-их година. Тамо где је, са периодичношћу од 5 година, индустрија или падала (-85% у периоду 1983-1986), а затим поново порасла (+895% у периоду 1988-1992), остајући на годишњем нивоу у 1981, 1986, 1988. , 1993 - на истом нивоу.

После 1993. године, сви каснији падови у грађевинарству нису износили више од 50%. Али приближава се економска криза (због ЦОВИД-19) могао створити рекордну кризу у грађевинској индустрији у периоду 2017-2021, чији пад већ у периоду 2017-2019 износи укупно више од 60%.

Раст становништва Сан Франциска динамика у периоду 1980-1993 такође показао скоро експоненцијални раст. Економска снага и иновативна енергија Силицијумске долине била је чврста основа на којој је изграђена хипербола нове економије, америчке ренесансе и дот-кома. Био је то епицентар нове економије. Али за разлику од пораста инвестиција у некретнине, након врхунца дот-цом-а, становништво је заправо стало на платоу.

Пре врхунца дот-цом-а 2001. године, годишњи раст становништва од 1950. године износио је отприлике 1% годишње. Затим, након колапса балона, прилив новог становништва је успорен и од 2001. године износи само 0.2 одсто годишње.

У 2019. години (први пут од 1950. године) динамика раста је показала одлив становништва (-0.21% или 7000 људи) из града Сан Франциска.

Очекивање и реалност при изради трошковника

У коришћеним скуповима података, подаци о цени дозволе за грађевински пројекат подељени су на:

• првобитна процењена цена (процењени трошкови)
• цена рада након ревалоризације (ревисед_цост)

У време експанзије, главна сврха ревалоризације је повећање почетног трошка, када инвеститор (купац изградње) покаже апетит након почетка изградње.
Током кризе, покушавају да не премаше процењене трошкове, а почетне процене се практично не мењају (осим земљотреса 1989.).

Према графикону изграђеном на разлици између ревалоризованих и процењених трошкова (ревидирани_трошак - процењени_трошак), може се приметити да:

Висина повећања трошкова при ревалоризацији обима грађевинских радова директно зависи од циклуса економског бума

data_spread = data_cost.assign(spread = (data_cost.revised_cost-data_cost.estimated_cost))

У периодима брзог економског раста, купци рада (инвеститори) прилично издашно троше своја средства, повећавајући своје захтеве након почетка рада.

Наручилац (инвеститор), осећајући се финансијски сигурним, тражи од извођача радова или архитекте да продужи већ издату грађевинску дозволу. Ово може бити одлука о повећању почетне дужине базена или повећању површине куће (након почетка радова и издавања грађевинске дозволе).

На врхунцу дот-цом ере, такви „додатни“ трошкови достизали су „додатну“ милијарду годишње.

Ако погледате ову табелу већ у процентуалним променама, онда се највећи пораст процене (100% или 2 пута од првобитне процењене цене) догодио у години пре земљотреса који се догодио 1989. године у близини града. Претпостављам да су након земљотреса грађевински пројекти који су почели 1988. године захтевали, после земљотреса 1989. године, више времена и средстава за реализацију.

Насупрот томе, ревизија процењених трошкова наниже (која се десила само једном у периоду од 1980. до 2019.) неколико година пре земљотреса је вероватно због чињенице да су неки пројекти започети 1986-1987 замрзнути или су улагања у ове пројекте смањена доле. По плану у просеку за сваки пројекат започет 1987. године - смањење процењених трошкова је било -20% првобитног плана.

data_spred_percent = data_cost_y.assign(spred = ((data_cost_y.revised_cost-data_cost_y.estimated_cost)/data_cost_y.estimated_cost*100))

Повећање почетне процењене цене за више од 40% је указивало или је вероватно било последица приближавања балона на финансијском, а потом и грађевинском тржишту.

Шта је разлог за смањење распона (разлике) између процењених и ревидираних трошкова након 2007. године?

Можда су инвеститори почели пажљиво да гледају на бројке (просечан износ током 20 година порастао је са 100 хиљада на 2 милиона долара) или је можда грађевинско одељење, спречавајући и спречавајући појаву мехурића на тржишту некретнина, увело нова правила и ограничења како би смањило могуће манипулације и могући ризици који ће настати током кризних година.

Грађевинска делатност у зависности од годишњег доба

Груписањем података по календарским недељама у години (54 недеље), можете посматрати грађевинску активност у граду Сан Франциску у зависности од сезонских и годишњих доба.

До Божића све грађевинске организације покушавају да на време добију дозволу за нове „велике“ пројекте. (у исто време! број! дозвола у тим истим месецима је на истом нивоу током целе године). Инвеститори, који планирају да своју имовину добију у наредних годину дана, склапају уговоре у зимским месецима, рачунајући на велике попусте (пошто се летњи уговори, углавном, приводе крају до краја године и заинтересоване су грађевинске компаније у пријему нових пријава).

Пред Божић се подносе највеће количине пријава (повећање са просечних 1-1,5 милијарди месечно на 5 милијарди само у децембру). Истовремено, укупан број пријава по месецима остаје на истом нивоу (погледајте одељак испод: статистика о укупном броју пријава по месецима и данима)

Након зимских празника, грађевинска индустрија активно планира и спроводи „божићне” наруџбине (скоро да нема повећања броја дозвола) како би се ослободила средства до средине године (пре празника Дана независности) пре нове талас летњих уговора почиње одмах после јунских празника.

data_month_year = data_month_year.assign(week_year = data_month_year.permit_creation_date.dt.week)
data_month_year = data_month_year.groupby(['week_year'])['estimated_cost'].sum()

Исти подаци о процентима (наранџаста линија) такође показују да индустрија функционише „углађено“ током целе године, али пре и после празника, активност на дозволама расте на 150% у периоду између 20. и 24. недеље (пре Дана независности), а опада одмах после празника до -70%.

Пре Ноћи вештица и Божића, активност у грађевинској индустрији Сан Франциска расте за 43% током недеље 44-150 (од дна до врха), а затим се смањује на нулу током празника.

Дакле, индустрија је у шестомесечном циклусу, који су раздвојени празницима „Дан независности САД“ (20. недеља) и „Божић“ (52. недеља).

Укупна инвестиција у некретнине у Сан Франциску

На основу података о грађевинским дозволама у граду:

Укупна инвестиција у грађевинске пројекте у Сан Франциску од 1980. до 2019. је 91,5 милијарди долара.

sf_worth = data_location_lang_long.cost.sum()

Укупна тржишна вредност свих стамбених некретнина у Сан Франциску процењена на основу пореза на имовину (што је процењена вредност свих некретнина и целокупне личне имовине у власништву Сан Франциска) достигла 2016 милијарди долара у 208.

У које области Сан Франциска су инвестирали у протеклих 40 година?

Користећи Фолиум библиотеку, да видимо где је ових 91,5 милијарди долара уложено по регионима. Да бисмо то урадили, груписавши податке по поштанском броју, приказаћемо резултирајуће вредности помоћу кругова (функција Цирцле из библиотеке Фолиум).

import folium
from folium import Circle
from folium import Marker
from folium.features import DivIcon

# map folium display
lat = data_location_lang_long.lat.mean()
long = data_location_lang_long.long.mean()
map1 = folium.Map(location = [lat, long], zoom_start = 12)

for i in range(0,len(data_location_lang_long)):
    Circle(
        location = [data_location_lang_long.iloc[i]['lat'], data_location_lang_long.iloc[i]['long']],
        radius= [data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/20000000],
        fill = True, fill_color='#cc0000',color='#cc0000').add_to(map1)
    Marker(
    [data_location_mean.iloc[i]['lat'], data_location_mean.iloc[i]['long']],
    icon=DivIcon(
        icon_size=(6000,3336),
        icon_anchor=(0,0),
        html='<div style="font-size: 14pt; text-shadow: 0 0 10px #fff, 0 0 10px #fff;; color: #000";"">%s</div>'
        %("$ "+ str((data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/1000000000).round()) + ' mlrd.'))).add_to(map1)
map1

Из региона је јасно да Већина колача је логично отишла у ДовнТовн. Поједностављено груписање свих објеката по удаљености до центра града и времену потребном да се стигне до центра (наравно, на обали се граде и скупе куће), све дозволе су подељене у 4 групе: 'Довнтовн' , '<0.5Х центар', '< 1Х центар', 'Изван СФ'.

from geopy.distance import vincenty
def distance_calc (row):
    start = (row['lat'], row['long'])
    stop = (37.7945742, -122.3999445)

    return vincenty(start, stop).meters/1000

df_pr['distance'] = df_pr.apply (lambda row: distance_calc (row),axis=1)

def downtown_proximity(dist):
    '''
    < 2 -> Near Downtown,  >= 2, <4 -> <0.5H Downtown
    >= 4, <6 -> <1H Downtown, >= 8 -> Outside SF
    '''
    if dist < 2:
        return 'Downtown'
    elif dist < 4:
        return  '<0.5H Downtown'
    elif dist < 6:
        return '<1H Downtown'
    elif dist >= 6:
        return 'Outside SF'
df_pr['downtown_proximity'] = df_pr.distance.apply(downtown_proximity)

Од 91,5 милијарди уложених у град, скоро 70 милијарди (75% свих инвестиција) уложених у поправке и изградњу је у центру града (зелена зона) и на градско подручје у радијусу од 2 км. од центра (плава зона).

Просечна процењена цена апликације за изградњу по градском округу

Сви подаци, као и код укупног износа инвестиције, груписани су по поштанском броју. Само у овом случају са просечним (.меан()) процењеним трошковима апликације по поштанском броју.

data_location_mean = data_location.groupby(['zipcode'])['lat','long','estimated_cost'].mean()

У обичним деловима града (више од 2 км од центра града) - просечна процењена цена апликације за изградњу је 50 хиљада долара.

Просечна процењена цена у центру града је отприлике три пута већа (150 хиљада до 400 хиљада долара) него у другим областима (30-50 хиљада долара).

Поред цене земљишта, три фактора одређују укупне трошкове изградње куће: радна снага, материјал и државне накнаде. Ове три компоненте су веће у Калифорнији него у остатку земље. Калифорнијски грађевински прописи се сматрају неким од најсвеобухватнијих и најстрожих у земљи (због земљотреса и еколошких прописа), који често захтевају скупље материјале и рад.

На пример, влада захтева од грађевинара да користе квалитетнији грађевински материјал (прозоре, изолацију, системе грејања и хлађења) како би постигли високе стандарде енергетске ефикасности.

Из опште статистике о просечној цени захтева за издавање дозволе издвајају се две локације:

• Треасуре Исланд - вештачко острво у заливу Сан Франциско. Просечна процењена цена грађевинске дозволе је 6,5 милиона долара.
• Миссион Баи — (2926 становника) Просечна процењена цена грађевинске дозволе је 1,5 милиона долара.

У ствари, висока просечна примена у ове две области је повезана са најмањим бројем пријава за ове поштанске локације (145 и 3064 респективно, градња на острву је веома ограничена), док за остале поштанске бројеве - XNUMXи период 1980-2019 примио је приближно 1300 пријава годишње (укупно у просеку 30 -50 хиљада пријава за цео период).

Према параметру „број пријава“, приметна је савршено равномерна дистрибуција броја пријава по поштанском броју у целом граду.

Статистика о укупном броју пријава по месецима и данима

Укупна статистика о укупном броју пријава по месецима и данима у недељи између 1980. и 2019. показује да Најмирнији месеци за грађевинско одељење су пролећни и зимски месеци. Истовремено, износ улагања који је наведен у пријавама увелико варира и повремено се разликује од месеца до месеца (погледајте додатно „Грађевинска активност у зависности од сезоне“). Међу данима у недељи, у понедељак је оптерећење одељења приближно 20% мање него осталим данима у недељи.

months = [ 'January', 'February', 'March', 'April', 'May','June', 'July', 'August', 'September', 'October', 'November', 'December' ]
data_month_count  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).count().reindex(months) 

Док су јун и јул практично исти по броју пријава, у погледу укупних процењених трошкова разлика достиже 100% (4,3 милијарде у мају и јулу и 8,2 милијарде у јуну).

data_month_sum  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).sum().reindex(months) 

Будућност грађевинске индустрије у Сан Франциску, предвиђање активности према обрасцима.

На крају, упоредимо графикон грађевинских активности у Сан Франциску са графиконом цена биткоина (2015-2018) и графиконом цена злата (1940 - 1980).

Шаблон (од енглеског обрасца - модел, узорак) - у техничкој анализи се називају стабилне понављајуће комбинације података о цени, обиму или индикатору. Анализа образаца заснива се на једном од аксиома техничке анализе: „историја се понавља“ - верује се да поновљене комбинације података доводе до сличног резултата.

Главни образац који се може видети на годишњем графикону активности је Ово је образац преокрета тренда „Глава и рамена“. Тако је назван јер графикон изгледа као људска глава (врх) и рамена са стране (мањи врхови). Када цена пробије линију која повезује корита, образац се сматра завршеним и кретање ће вероватно бити наниже.

Кретања активности у грађевинској индустрији Сан Франциска готово се у потпуности поклапају са растом цене злата и биткоина. Историјски учинак ова три графикона цена и активности показује значајне сличности.

Да бисте могли да предвидите понашање грађевинског тржишта у будућности, потребно је израчунати коефицијент корелације са сваким од ова два тренда.

Две случајне променљиве се називају корелисаним ако је њихов корелациони моменат (или коефицијент корелације) различит од нуле; а називају се некорелисане величине ако је њихов корелациони момент једнак нули.

Ако је резултујућа вредност ближа 0 него 1, онда нема смисла говорити о јасном обрасцу. Ово је сложен математички проблем, којим би се могли позабавити старији другови који би могли бити заинтересовани за ову тему.

Ако! ненаучно! погледајте тему даљег развоја грађевинске индустрије у Сан Франциску: ако се образац настави да се поклапа са ценом биткоина, онда према овој песимистичкој опцији — излазак из кризе грађевинске индустрије у Сан Франциску неће бити лак у периоду непосредно после кризе.

Са „оптимистичнијом“ опцијом развоја, поновљени експоненцијални раст у грађевинској индустрији је могућ ако активност овде прати сценарио „цене злата“. У овом случају, за 20-30 година (евентуално за 10), грађевински сектор ће се суочити са новим порастом запослености и развоја.

У следећем делу Погледаћу изблиза поједине секторе грађевинарства (поправке кровова, кухиња, изградња степеништа, купатила, ако имате било какве сугестије о делатностима или друге податке - напишите у коментарима) и упоредићу инфлацију за поједине врсте послова са фиксне стопе на хипотекарне зајмове и профитабилност државних обвезница САД (Фиксне стопе хипотекарних кредита и принос америчког трезора).

Линк до другог дела:
Хип грађевински сектори и цена рада у Великом граду. Инфлација и раст чекова у Сан Франциску

Веза до Јупитер бележнице: Сан Франциско. Грађевински сектор 1980-2019.
Молим вас, за оне који су са Каггле-ом, дајте Нотебоок-у плус (Хвала!).
(Коментари и објашњења кода ће бити додати касније у свеску)

Линк до енглеске верзије: Успони и падови грађевинске индустрије Сан Франциска. Трендови и историја изградње.

Ако уживате у мом садржају, размислите о томе да ми купите кафу.
Хвала на подршци! Купи кафу за аутора

Само регистровани корисници могу учествовати у анкети. Пријавите се, Добродошао си.

Каква будућност носи грађевинску индустрију Сан Франциска?

• 100%Већа је вероватноћа да ће грађевински сектор пратити пут Битцоин2

• 100%Грађевински сектор би могао да иде путем цена злата0

• 100%Сектор очекује да ће у наредних 10 година расти0

• 100%Развој сектора не иде по шаблонима1

3 корисника је гласало. 6 корисника је било уздржано.

Извор: ввв.хабр.цом