Недавно сам се суочио са проблемом избора стана и наравно прво што сам одлучио је да сазнам шта се дешава на тржишту некретнина и, како то обично бива, половина стручњака са кажу да ће некретнине расти, други кажу да ће, напротив, цена пасти. На крају сам одлучио да сам то схватим и ево шта је из тога произашло.
©
Да бисмо разумели како се цена променила у последње време, било је потребно пронаћи реалне продајне цене некретнина. Цене са циљаних сајтова попут или нису погодни, јер се тамо станови обично продају са попустом и не може се сазнати права продајна цена, па сам приметио сајт за некретнине на коме се могла видети стварна цена по којој је стан купљен. Говоримо о веб локацији, наравно. , више о томе можете прочитати у преглед. Укратко, можемо рећи да се ова организација бави продајом станова по склопљеном уговору о закупу на аукцији.
Да сазнамо у којим окрузима Москве које су цене, а такође би било занимљиво погледати којим се становима више тргује, у којим окрузима се купују ближе почетној цени, а у којима цена може много да се промени. Да бих то урадио, прво сам анализирао податке са сајта , ови подаци су подељени у две врсте: прошле и неуспеле аукције, а станови који нису продати могу бити на два места одједном.
Ставио сам рашчлањене податке у табелу ради јасноће:
У табели су приказани подаци за последњих 10 аукција.
У табели изнад, колона 'А' садржи информације о аукцијским становима (адресе без размака или великих слова због правописних разлика у изворним подацима), први ред означава датуме будућих и прошлих аукција. Продати станови се попуњавају са 'ккк' на линији (ово се ради да би се разумело који станови могу бити доступни на аукцијама које још нису објављене), почетна цена је назначена у горњем реду ћелије, а продајна цена у доњем реду, у ћелијама будућих аукција налази се линк са описом стана.
Такође у овој табели можете видети неке занимљиве обрасце, на пример, по правилу, ако се стан не прода на две аукције, онда ће на трећој лицитацији цена бити смањена, и тако на сваке две аукције, мада ако погледате на већем узорку, онда постоје изузеци од овог правила и стан појефтињује већ на следећој лицитацији, ако није продат на првој.
Да разумем у којим областима и које групе станова има више обрта, све адресе сам ставио на мапу:
Линк до целог .
На мапи су приказане адресе станова који су продати или ће бити продати, у наслову ознаке је наведена продајна цена (не продаја/лицитација), година продаје и датум продаје стана. Број на етикети показује број соба у стану. Опис ознаке садржи информације о прошлим и будућим лицитацијама, као и адресу (адресе без размака или великих слова због разлика у правопису у изворним подацима) и друге информације о стану.
Захваљујући мапи, можете видети како се цена у околини мењала током времена, и колика је трговина за сличне опције. Занимљиво је напоменути да нови фонд, тј. Станови у новоградњи, чак и у срединама са лошом саобраћајном доступношћу, обично се продају на цењкању, али се станови у старим зградама могу купити по почетној цени или уз мало цењкања. Користећи мапу, можете направити приближну прогнозу за аукцију, с обзиром на раније продате станове који се налазе око стана који је стављен на аукцију.
Иако није сасвим коректно поредити станове старог и новог фонда, а аукцијски станови су због специфичности снажно пристрасни према старом фонду , али ипак размотрите неке хистограме са овим претпоставкама.
Хистограм просечних цена станова по годинама и броју соба:
Укупан број станова: 397
Није сасвим исправно посматрати просечне цене изоловано од области у којој се налазе, па ћемо станове у свакој области посебно разматрати (разматрају се само области унутар Московског прстена).
Хистограм просечних цена једнособних станова, подељен по регионима и годинама:
Укупан број једнособних станова: 218
Хистограм просечних цена за двособне станове, подељен по регионима и годинама:
Укупан број двособних станова: 159
Нажалост, премало је трособних станова, па се не може направити иоле тачан хистограм.
Укупан број трособних станова: 20
Узимајући у обзир горе наведене претпоставке (опет, у време писања овог текста одржана је само једна аукција 2020. године), ипак је могуће извући неке закључке; ако погледате дистрибуцију цена по регионима, приметићете да генерално цена расте, али је већ преокрет, па цене у неким областима почињу да се преокрећу, док у другима раст почиње да успорава (што, генерално говорећи, указује да су достигнуте максималне цене и, највероватније, њихове накнадне одбити).
Изворни код за
Извор: ввв.хабр.цом