ProHoster > Blog > Administrasi > The up na Downs industri konstruksi San Fransisco. Tren sareng sajarah pangwangunan kagiatan konstruksi
The up na Downs industri konstruksi San Fransisco. Tren sareng sajarah pangwangunan kagiatan konstruksi
runtuyan artikel ieu devoted kana ulikan ngeunaan kagiatan konstruksi di kota utama Silicon Valley - San Fransisco. San Fransisco teh téhnologis "Moscow" dunya urang, ngagunakeun conto na (kalayan data kabuka) pikeun niténan ngembangkeun industri konstruksi di kota badag tur ibukota.
Pangwangunan grafik sareng itungan dilaksanakeun di Notebook Jupyter (dina platform Kaggle.com).
Data dina leuwih ti sajuta idin wangunan (catetan dina dua datasets) ti Departemen Gedong San Fransisco - ngamungkinkeun nganalisis teu ukur kagiatan konstruksi di kota, tapi ogé kritis mertimbangkeun tren panganyarna na sajarah ngembangkeun industri konstruksi leuwih 40 taun kaliwat, antara 1980 sareng 2019.
Data kabuka ngamungkinkeun pikeun ngajalajah faktor utama anu mangaruhan sarta bakal mangaruhan ngembangkeun industri konstruksi di kota, ngabagi kana "éksternal" (booms ékonomi sarta crises) jeung "internal" (pangaruh libur na siklus musiman-taunan).
Data Idin Gedong Kota San Fransisco - Tina Portal Data Terbuka - data.sfgov.org. Portal ngagaduhan sababaraha set data dina topik konstruksi. Dua set data sapertos nyimpen sareng ngapdet data ngeunaan idin anu dikaluarkeun pikeun pangwangunan atanapi perbaikan objék di kota:
Dataset ieu ngandung émbaran ngeunaan idin konstruksi anu dikaluarkeun, kalayan rupa-rupa karakteristik obyék anu ijinna dikaluarkeun. Jumlah total éntri (idin) nampi dina periode 1980-2019 - 1 idin.
Parameter utama tina dataset ieu anu digunakeun pikeun analisis:
idin_nyieun_tanggal - tanggal nyiptakeun aplikasi (saleresna, dinten nalika karya konstruksi dimimitian)
katerangan - pedaran ngeunaan aplikasi (dua atawa tilu kecap konci ngajéntrékeun proyék konstruksi (karya) nu idin dijieun)
Pikeun ngurangan "outliers" bulanan, data bulanan dikelompokkeun dumasar taun. Grafik tina jumlah duit invested ku taun geus narima formulir leuwih logis tur analyzable.
Dumasar gerakan taunan jumlah waragad (sadayana idin pikeun sataun) ka fasilitas kota Faktor ékonomi anu dipangaruhan ti 1980 dugi ka 2019 katingali jelas dina jumlah jeung biaya proyék konstruksi, atawa lamun heunteu dina investasi di real estate San Fransisco.
Jumlah idin wangunan (jumlah pagawean konstruksi atawa jumlah investasi) leuwih 40 taun kaliwat geus raket patalina jeung kagiatan ékonomi di Silicon Valley.
Puncak mimiti kagiatan konstruksi ieu pakait sareng hype éléktronika ti pertengahan 80s di lebak. Resesi éléktronika sareng perbankan anu salajengna di 1985 ngirimkeun pasar perumahan régional kana turunna ti mana éta henteu pulih salami ampir dasawarsa.
Saatos éta, dua kali deui (dina 1993-2000 sareng 2009-2016) sateuacan runtuhna gelembung Dotcom sareng booming téknologi taun-taun ayeuna. Industri konstruksi San Fransisco geus ngalaman pertumbuhan parabolic sababaraha sarébu persén..
Ku ngaleungitkeun puncak panengah sareng palung sareng nyéépkeun nilai minimum sareng maksimal pikeun unggal siklus ékonomi, écés kumaha fluktuasi pasar ageung ngaganggu industri salami 40 taun katukang.
Paningkatan pangbadagna dina investasi dina konstruksi lumangsung salila booming dot-com, nalika antara 1993 jeung 2001 $10 milyar ieu invested dina renovasi jeung konstruksi, atawa kurang leuwih $1 milyar per taun. Lamun diitung dina méter pasagi (harga 1 m² dina taun 1995 nyaéta $3000), éta kira-kira 350 m000 per taun salila 2 taun, dimimitian dina taun 10.
Tumuwuhna total investasi taunan salila periode ieu amounted ka 1215%.
Pausahaan-pausahaan anu nyéwa alat-alat konstruksi dina mangsa ieu sami sareng perusahaan-perusahaan anu ngajual shovels nalika rurusuhan emas (di daérah anu sami dina pertengahan abad ka-19). Ngan tinimbang shovels, dina taun 2000-an geus aya cranes jeung pompa beton pikeun pausahaan konstruksi anyar kabentuk nu hayang nyieun duit dina booming konstruksi.
Saatos masing-masing tina seueur krisis anu ngalaman industri konstruksi salami mangtaun-taun, salami dua taun saatos krisis, investasi (jumlah aplikasi pikeun idin) pikeun pangwangunan turun sahenteuna 50% unggal waktos.
Krisis pangbadagna dina industri konstruksi San Fransisco lumangsung dina 90s. Dimana, kalawan periodicity 5 taun, industri boh turun (-85% dina periode 1983-1986), lajeng naek deui (+ 895% dina periode 1988-1992), sésana dina istilah taunan dina 1981, 1986, 1988. , 1993 - dina tingkat anu sarua.
Saatos 1993, sadaya panurunan salajengna dina industri konstruksi henteu langkung ti 50%. Tapi ngadeukeutan krisis ékonomi (kusabab COVID-19) bisa nyieun krisis catetan dina industri konstruksi dina periode 2017-2021, turunna anu geus aya dina periode 2017-2019 jumlahna leuwih ti 60%.
pertumbuhan populasi San Fransisco dinamika dina periode 1980-1993 ogé némbongkeun tumuwuhna ampir éksponénsial. Kakuatan ékonomi sareng énergi inovatif Silicon Valley mangrupikeun pondasi padet dimana hiperbola Ékonomi Anyar, Renaissance Amérika, sareng dot-coms diwangun. Éta mangrupikeun pusat ékonomi énggal. Tapi teu saperti naékna investasi real estate, sanggeus puncak dot-com, populasi sabenerna plateaued.
Sateuacan puncak dot-com di 2001, pertumbuhan populasi taunan saprak 1950 geus kasarna 1% per taun. Lajeng, sanggeus runtuhna gelembung, panyaluran populasi anyar kalem handap sarta saprak 2001 geus ngan 0.2 persen per taun.
Dina taun 2019 (kahiji kalina saprak 1950), dinamika pertumbuhan nunjukkeun aliran kaluar populasi (-0.21% atanapi 7000 urang) ti kota San Fransisco.
Ekspektasi sareng kanyataan nalika nyiapkeun perkiraan biaya
Dina set data anu dianggo, data ngeunaan biaya ijin pikeun proyék konstruksi dibagi kana:
estimasi ongkos aslina (perkiraan_biaya)
biaya gawé sanggeus revaluasi (dirévisi_biaya)
Dina mangsa booming, tujuan utama revaluasi nyaéta pikeun ningkatkeun biaya awal, nalika investor (palanggan konstruksi) nunjukkeun napsu saatos ngamimitian konstruksi. Dina mangsa krisis, aranjeunna nyobian henteu ngaleuwihan biaya perkiraan, sareng perkiraan awal ampir henteu aya parobahan (iwal gempa 1989).
Nurutkeun kana grafik diwangun dina bédana antara revalued jeung ongkos estimasi (revised_cost - estimated_cost), bisa ditempo yén:
Jumlah kanaékan biaya nalika revaluing volume karya konstruksi langsung gumantung kana siklus booming ékonomi
Salila période pertumbuhan ékonomi gancang, konsumén gawé (investor) méakkeun dana maranéhanana cukup generously, ngaronjatna requests maranéhanana sanggeus mimiti gawé.
Konsumén (investor), ngarasa percaya diri finansial, naroskeun ka kontraktor konstruksi atanapi arsitek pikeun manjangkeun ijin gedong anu parantos dikaluarkeun. Ieu tiasa janten kaputusan pikeun ningkatkeun panjang awal kolam renang atanapi ningkatkeun daérah bumi (sanggeus ngamimitian damel sareng ngaluarkeun idin gedong).
Dina puncak jaman dot-com, biaya "tambahan" sapertos ngahontal "tambahan" 1 milyar per taun.
Lamun nilik kana tabél ieu geus aya dina prosentase robahna, mangka puncak naékna perkiraan (100% atawa 2 kali lipat tina estimasi biaya aslina) lumangsung dina taun saméméh gempa anu lumangsung taun 1989 deukeut dayeuh. Kuring nganggap yén sanggeus gempa, proyék konstruksi anu dimimitian dina 1988 diperlukeun, sanggeus gempa di 1989, leuwih waktos jeung dana pikeun palaksanaan.
Sabalikna, révisi ka handap tina estimasi biaya (anu lumangsung ngan sakali dina periode ti 1980 nepi ka 2019) sababaraha taun saméméh gempa ieu diduga alatan kanyataan yén sababaraha proyék dimimitian dina 1986-1987 beku atawa investasi di proyék ieu dipotong. ka handap. Dina jadwal rata-rata pikeun tiap proyék dimimitian dina 1987 - pangurangan dina perkiraan biaya -20% tina rencana aslina..
Paningkatan dina estimasi biaya awal leuwih ti 40% dituduhkeun atawa éta kamungkinan konsekuensi tina gelembung approaching dina finansial sarta salajengna pasar konstruksi.
Naon sababna panurunan dina sumebarna (bédana) antara biaya anu ditaksir sareng dirévisi saatos taun 2007?
Sugan investor mimiti taliti kasampak di angka (jumlah rata leuwih 20 taun ngaronjat tina $ 100 sarébu ka $ 2 juta) atawa sugan departemén konstruksi, nyegah sarta inhibiting gelembung munculna di pasar real estate, diwanohkeun aturan anyar jeung larangan pikeun ngurangan mungkin manipulasi. jeung kamungkinan resiko anu bakal timbul salila taun krisis.
Aktivitas konstruksi gumantung kana usum taun
Ku ngagolongkeun data dumasar kana minggu kalénder taun (54 minggu), anjeun tiasa niténan kagiatan pangwangunan di kota San Fransisco gumantung kana musiman sareng waktos taun.
Ku Natal, sadaya organisasi konstruksi narékahan pikeun kéngingkeun idin pikeun proyék-proyék "ageung" énggal dina waktosna. (dina waktos anu sami! jumlah! idin dina bulan anu sami ieu dina tingkat anu sami sapanjang taun). Investor, perencanaan pikeun meunangkeun harta maranéhanana dina taun hareup, asupkeun kana kontrak dina bulan usum tiis, cacah dina diskon badag (saprak kontrak usum panas, keur sabagéan ageung, datang ka tungtung dina ahir taun jeung pausahaan konstruksi kabetot. dina narima aplikasi anyar).
Sateuacan Natal, jumlah aplikasi anu paling ageung dikintunkeun (kanaékan tina rata-rata 1-1,5 milyar per bulan ka 5 milyar dina bulan Désémber nyalira). Dina waktos anu sami, jumlah total aplikasi ku bulan tetep dina tingkat anu sami (tingali bagian handap: statistik jumlah total aplikasi dumasar bulan sareng dinten)
Saatos liburan usum tiris, industri konstruksi aktip ngarencanakeun sareng ngalaksanakeun pesenan "Natal" (kalayan ampir teu aya paningkatan jumlah ijin) pikeun ngosongkeun sumber daya dina pertengahan taun (sateuacan liburan Poé Kamerdikaan) sateuacan énggal. gelombang kontrak usum panas dimimitian langsung saatos libur Juni.
Data perséntase anu sami (garis oranyeu) ogé nunjukkeun yén industri beroperasi "lancar" sapanjang taun, tapi sateuacan sareng saatos liburan, kagiatan ijin ningkat kana 150% dina periode antara minggu 20-24 (saméméh Poé Kamerdikaan), sareng turun langsung saatos liburan dugi ka -70%.
Sateuacan Lebaran sareng Natal, kagiatan dina industri konstruksi San Fransisco ningkat ku 43% salami minggu 44-150 (ti handap ka puncak) teras turun ka nol salami liburan.
Ku kituna, industri aya dina siklus genep bulan, nu dipisahkeun ku libur "Poé Kamerdikaan AS" (minggu 20) jeung "Natal" (minggu 52).
Total investasi real estate di San Fransisco
Dumasar data ngeunaan ijin ngawangun di kota:
Total investasi dina proyék konstruksi di San Fransisco ti 1980 nepi ka 2019 nyaeta $91,5 milyar.
sf_worth = data_location_lang_long.cost.sum()
Total nilai pasar sadaya perumahan padumukan di San Fransisco ditaksir ku pajeg harta (janten nilai ditaksir sadaya real estate sareng sadaya harta pribadi milik San Fransisco) ngahontal $2016 milyar dina 208.
Daérah mana di San Fransisco anu parantos investasi salami 40 taun katukang?
Nganggo perpustakaan Folium, hayu urang tingali dimana $ 91,5 milyar ieu diinvestasi ku daérah. Jang ngalampahkeun ieu, sanggeus dikelompokkeun data ku kode pos, urang bakal ngagambarkeun nilai hasilna ngagunakeun bunderan (fungsi Circle ti perpustakaan Folium).
import folium
from folium import Circle
from folium import Marker
from folium.features import DivIcon
# map folium display
lat = data_location_lang_long.lat.mean()
long = data_location_lang_long.long.mean()
map1 = folium.Map(location = [lat, long], zoom_start = 12)
for i in range(0,len(data_location_lang_long)):
Circle(
location = [data_location_lang_long.iloc[i]['lat'], data_location_lang_long.iloc[i]['long']],
radius= [data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/20000000],
fill = True, fill_color='#cc0000',color='#cc0000').add_to(map1)
Marker(
[data_location_mean.iloc[i]['lat'], data_location_mean.iloc[i]['long']],
icon=DivIcon(
icon_size=(6000,3336),
icon_anchor=(0,0),
html='<div style="font-size: 14pt; text-shadow: 0 0 10px #fff, 0 0 10px #fff;; color: #000";"">%s</div>'
%("$ "+ str((data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/1000000000).round()) + ' mlrd.'))).add_to(map1)
map1
Éta jelas ti daérah éta Kalolobaan pai logis indit ka DownTown. Saatos nyederhanakeun pengelompokan sadaya objék ku jarak ka pusat kota sareng waktos anu diperyogikeun dugi ka pusat kota (tangtosna, bumi mahal ogé diwangun di basisir), sadaya ijin dibagi kana 4 kelompok: 'Pusat Kota' , '<0.5H Downtown', '< 1H Downtown', 'Di Luar SF'.
Tina 91,5 miliar investasi di kota, ampir 70 milyar (75% tina sadaya investasi) investasi dina perbaikan sareng konstruksi aya di pusat kota. (zona héjo) jeung ka wewengkon kota dina radius 2 km. ti tengah (zona biru).
Estimasi rata-rata biaya aplikasi konstruksi ku kacamatan kota
Sadaya data, sapertos jumlah investasi total, dikelompokkeun ku kode pos. Ngan dina hal ieu kalawan rata (. mean ()) estimasi biaya aplikasi ku kode pos.
Di daérah kota biasa (leuwih ti 2 km ti pusat kota) - rata-rata perkiraan biaya aplikasi konstruksi nyaéta $ 50 rébu.
Rata-rata estimasi biaya di wewengkon puseur dayeuh kira-kira tilu kali leuwih luhur ($150 rébu nepi ka $400 rébu) ti di wewengkon séjén ($30-50 rébu).
Salian biaya lahan, tilu faktor nangtukeun total biaya pangwangunan imah: tanaga gawé, bahan, jeung waragad pamaréntah. Tilu komponén ieu langkung luhur di California tibatan di nagara-nagara sanés. Kodeu gedong California dianggap sababaraha anu paling komprehensif sareng ketat di nagara éta (kusabab peraturan gempa sareng lingkungan), sering ngabutuhkeun bahan sareng tenaga kerja anu langkung mahal.
Contona, pamaréntah merlukeun tukang ngagunakeun bahan wangunan kualitas luhur (jandela, insulasi, pemanasan sarta cooling sistem) pikeun ngahontal standar efisiensi énergi tinggi.
Tina statistik umum ngeunaan biaya rata-rata hiji aplikasi idin, dua lokasi nangtung kaluar:
harta Island - pulo jieunan di San Fransisco Bay. Rata-rata perkiraan biaya ijin ngawangun $ 6,5 juta.
Misi Bay — (populasi 2926) Estimasi rata-rata biaya ijin ngawangun $ 1,5 juta.
Nyatana, aplikasi rata-rata anu luhur dina dua daérah ieu aya hubunganana kalayan jumlah pangsaeutikna aplikasi pikeun lokasi pos ieu (masing-masing 145 sareng 3064, pangwangunan di pulo éta terbatas pisan), sedengkeun pikeun sesa kode pos - XNUMXsareng periode 1980-2019 nampi kirang langkung 1300 aplikasi per taun (total rata-rata 30 -50 rébu aplikasi pikeun sakabéh période).
Numutkeun parameter "Jumlah aplikasi", sebaran sampurna rata jumlah aplikasi per kode pos sakuliah kota téh noticeable.
Statistik ngeunaan jumlah total aplikasi ku bulan sareng dinten
Gemblengna statistik ngeunaan jumlah total aplikasi dumasar bulan sareng dinten dina saminggu antara 1980 sareng 2019 nunjukkeun yén Bulan paling sepi pikeun departemén konstruksi nyaéta musim semi sareng usum tiis. Dina waktos anu sami, jumlah investasi anu dieusian dina aplikasi béda-béda pisan sareng béda-béda ti sasih ka sasih. (tingali tambahan "Kagiatan konstruksi gumantung kana musim"). Di antara dinten-dinten saminggu, dina Senén beban dina jabatan sakitar 20% kirang ti dinten-dinten sanés dina saminggu.
Nalika Juni sareng Juli sacara praktis sami tina segi jumlah aplikasi, tina segi total perkiraan biaya bédana ngahontal 100% (4,3 milyar dina Méi sareng Juli sareng 8,2 milyar dina Juni).
Masa depan industri konstruksi San Fransisco, ngaramal aktivitas ku pola.
Tungtungna, hayu urang ngabandingkeun bagan kagiatan konstruksi di San Fransisco jeung bagan harga Bitcoin (2015-2018) jeung bagan harga emas (1940 - 1980).
pola (tina pola Inggris - modél, sampel) - dina analisis téhnis stabil repeating kombinasi harga, volume atawa indikator data disebut. Analisis pola dumasar kana salah sahiji axioms analisis téhnis: "sajarah repeats sorangan" - eta dipercaya yén kombinasi ulang data ngakibatkeun hasil nu sarupa.
Pola utama anu tiasa ditingali dina bagan kagiatan taunan nyaéta Ieu mangrupikeun pola ngabalikeun tren "Sirah sareng Taktak". Disebut kitu sabab bagan kasampak kawas sirah manusa (puncak) jeung taktak di sisi (puncak kirang). Nalika harga ngarecah garis nyambungkeun troughs, pola dianggap lengkep jeung gerakan kamungkinan bakal ka handap.
Gerakan dina aktivitas dina industri konstruksi San Fransisco ampir sagemblengna coincide jeung naékna harga emas jeung bitcoin. Kinerja sajarah tilu grafik harga sareng kagiatan ieu nunjukkeun kasaruaan anu penting.
Pikeun bisa ngaduga paripolah pasar konstruksi di mangsa nu bakal datang, perlu ngitung koefisien korelasi kalawan unggal dua tren ieu.
Dua variabel acak disebut korélasi lamun momen korélasina (atawa koefisien korelasi) béda jeung nol; sarta disebut kuantitas uncorrelated lamun momen korelasi maranéhanana nyaéta nol.
Upami nilai anu hasilna langkung caket kana 0 tibatan 1, maka henteu aya gunana pikeun ngobrolkeun pola anu jelas. Ieu masalah matematik kompléks, nu bisa dicokot on ku comrades heubeul anu bisa jadi kabetot dina topik ieu.
Lamun! teu ilmiah! kasampak di topik ngembangkeun salajengna industri konstruksi di San Fransisco: lamun pola terus coincide jeung harga Bitcoin, teras nurutkeun pilihan pesimis ieu - kaluar tina krisis dina industri konstruksi di San Fransisco moal gampang dina periode pas-krisis saharita.
Kalayan pilihan anu langkung "optimis". pangwangunan, pertumbuhan eksponensial ngulang dina industri konstruksi mungkin lamun aktivitas dieu nuturkeun skenario "harga emas". Dina hal ieu, dina 20-30 taun (mungkin dina 10), sektor konstruksi bakal nyanghareupan surge anyar dina pagawean jeung pangwangunan.
Dina bagian salajengna Kuring bakal nyandak katingal ngadeukeutan di séktor konstruksi individu (perbaikan hateup, dapur, pangwangunan tangga, kamar mandi, upami anjeun gaduh bongbolongan on industri atawa data sejenna - mangga nulis dina komentar) jeung ngabandingkeun inflasi pikeun jenis individu gawé kalawan. ongkos tetep on gajian KPR jeung Profitability beungkeut AS pamaréntah (Tarif KPR Maneuh & Ngahasilkeun Khazanah AS).
Tumbu ka Jupyter Notebook: San Fransisco. Sektor wangunan 1980-2019.
Mangga, pikeun anu sareng Kaggle, masihan Notebook hiji plus (Hatur nuhun!).
(Koméntar sareng katerangan ngeunaan kodeu bakal ditambihan engké dina Notebook)