Nyligen stötte jag pÄ ett problem nÀr jag skulle vÀlja lÀgenhet och först ville jag förstÄ vad som hÀnder pÄ bostadsmarknaden. Som vanligt sÀger hÀlften av experterna att bostadspriserna kommer att öka, medan den andra hÀvdar att priserna tvÀrtom kommer att falla. SÄ jag bestÀmde mig för att reda ut det sjÀlv, och hÀr Àr vad jag kom fram till.
©
För att förstÄ hur priserna har förÀndrats nyligen var jag tvungen att hitta verkliga försÀljningspriser för bostÀder. Priser frÄn mÄlwebbplatser som eller funkar inte, eftersom lÀgenheterna dÀr vanligtvis sÀljs med rabatt och jag kunde inte fÄ reda pÄ det verkliga försÀljningspriset. HÀr lade jag mÀrke till en webbplats för försÀljning av fastigheter dÀr jag kunde se det verkliga priset som en lÀgenhet köptes för. Det handlar naturligtvis om webbplatsen , mer om den kan lÀsas i översikten. I korthet kan man sÀga att denna organisation sysslar med försÀljning av lÀgenheter genom kontrakt för genomförd hyra vid auktioner.
För att ta reda pÄ vilka priser som rÄder i olika stadsdelar i Moskva och för att se vilka lÀgenheter som auktioneras mest, samt i vilka omrÄden man köper nÀrmare startpriset, och i vilka omrÄden priserna kan förÀndras kraftigt, sÄ samlade jag först in data frÄn webbplatsen , dessa data delas upp i tvÄ typer: genomförda och icke-genomförda auktioner, dÀr lÀgenheter som inte sÄldes kan finnas pÄ tvÄ stÀllen samtidigt.
De insamlade data har jag sammanstÀllt i en tabell för tydlighetens skull:
I tabellen presenteras data frÄn de senaste 10 auktionerna.
I tabellen ovan anges information om auktionslĂ€genheterna i kolumn âAâ (adresser utan mellanslag och versaler pĂ„ grund av skillnader i skrivsĂ€tt i de ursprungliga uppgifterna), i den första raden anges datum för kommande och genomförda auktioner. SĂ„lda lĂ€genheter fylls med âxxxâ per rad (detta görs för att förstĂ„ vilka lĂ€genheter som kan vara tillgĂ€ngliga i Ă€nnu icke tillkĂ€nnagivna auktioner), i den översta raden i cellerna anges startpriset, och i den undre försĂ€ljningspriset. I cellerna för kommande auktioner finns en lĂ€nk med beskrivning av lĂ€genheten.
I tabellen kan man Àven se vissa intressanta mönster. Till exempel Àr det vanligt att om en lÀgenhet inte sÀljs under tvÄ auktioner, kommer priset att sÀnkas pÄ den tredje auktionen och sÄ vidare varannan auktion. Men om man ser pÄ en större datamÀngd, finns det undantag frÄn denna regel dÀr lÀgenheten blir billigare redan pÄ nÀsta auktion, ifall den inte sÄldes pÄ den första.
För att förstÄ i vilka omrÄden och vilka grupper av lÀgenheter som mest handlar, har jag lagt ut alla adresser pÄ en karta:
LĂ€nk till den kompletta .
Kartan markerar adresserna för lÀgenheterna som har sÄlts eller kommer att sÀljas. I rubriken pÄ markeringen anges försÀljningspriset (inte försÀljning / auktion), försÀljningsÄret och vilket nummer gÄngen som lÀgenheten sÄldes. Siffran i markeringen visar antalet rum i lÀgenheten. I beskrivningen av markeringen finns information om tidigare och kommande auktioner samt adress (adresser utan mellanslag och versaler pÄ grund av skillnader i skrivsÀtt i grunddata) och annan information om lÀgenheten.
Med hjÀlp av kartan kan man se hur priserna i omrÄdet har förÀndrats över tiden, och hur mycket liknande alternativ handlar. Det intressanta Àr att nya bostÀder, det vill sÀga lÀgenheter i nybyggda hus, Àven i omrÄden med dÄlig kollektivtrafik, ofta sÀljs med bud, medan lÀgenheter i Àldre bestÄnd kan köpas till startpris eller med liten budgivning. Man kan göra en ungefÀrlig prognos för budgivningen baserat pÄ tidigare sÄlda lÀgenheter som ligger runt den annonserade lÀgenheten.
Ăven om det inte Ă€r helt korrekt att jĂ€mföra lĂ€genheter i Ă€ldre och nya bestĂ„nd, och auktioner Ă€r starkt förskjutna mot gamla bestĂ„nd pĂ„ grund av specifika faktorer , ska vi Ă€ndĂ„ titta pĂ„ nĂ„gra histogram med dessa förutsĂ€ttningar.
Histogram över genomsnittliga priser pÄ lÀgenheter per Är och antal rum:
Totalt antal lÀgenheter: 397
Genomsnittliga priser Àr inte helt korrekta att betrakta isolerat frÄn omrÄdet de ligger i, sÄ vi kommer att se pÄ lÀgenheter i varje omrÄde separat (endast omrÄden inom MKAD har beaktats).
Histogram över genomsnittliga priser pÄ enrumslÀgenheter, uppdelade efter omrÄden och Är:
Totalt antal enrumslÀgenheter: 218
Histogram över genomsnittliga priser pÄ tvÄrumslÀgenheter, uppdelade efter omrÄden och Är:
Det totala antalet tvÄrumslÀgenheter: 159
TyvÀrr finns det för fÄ trerumslÀgenheter, vilket gör att det inte gÄr att skapa nÄgon meningsfull histogram.
Det totala antalet trerumslÀgenheter: 20
Med tanke pÄ de antaganden som beskrivits ovan (Äterigen, vid tidpunkten för artikelns skrivande 2020 har endast en auktion hÄllits), kan man ÀndÄ dra vissa slutsatser. Om vi ser pÄ prisspridningen efter omrÄden, kan vi mÀrka att priserna generellt ökar, men det börjar redan nu skönjas en vÀndning. I vissa omrÄden börjar priserna att vÀnda medan tillvÀxten i andra omrÄden avtar, vilket i grunden antyder att maximala priser har uppnÄtts och troligen kommer att sÀnkas framöver.
KÀllkoden pÄ
KĂ€lla: habr.com
