Nyligen stötte jag på ett problem när jag skulle välja lägenhet och först ville jag förstå vad som händer på bostadsmarknaden. Som vanligt säger hälften av experterna att bostadspriserna kommer att öka, medan den andra hävdar att priserna tvärtom kommer att falla. Så jag bestämde mig för att reda ut det själv, och här är vad jag kom fram till.
©
För att förstå hur priserna har förändrats nyligen var jag tvungen att hitta verkliga försäljningspriser för bostäder. Priser från målwebbplatser som eller funkar inte, eftersom lägenheterna där vanligtvis säljs med rabatt och jag kunde inte få reda på det verkliga försäljningspriset. Här lade jag märke till en webbplats för försäljning av fastigheter där jag kunde se det verkliga priset som en lägenhet köptes för. Det handlar naturligtvis om webbplatsen , mer om den kan läsas i översikten. I korthet kan man säga att denna organisation sysslar med försäljning av lägenheter genom kontrakt för genomförd hyra vid auktioner.
För att ta reda på vilka priser som råder i olika stadsdelar i Moskva och för att se vilka lägenheter som auktioneras mest, samt i vilka områden man köper närmare startpriset, och i vilka områden priserna kan förändras kraftigt, så samlade jag först in data från webbplatsen , dessa data delas upp i två typer: genomförda och icke-genomförda auktioner, där lägenheter som inte såldes kan finnas på två ställen samtidigt.
De insamlade data har jag sammanställt i en tabell för tydlighetens skull:
I tabellen presenteras data från de senaste 10 auktionerna.
I tabellen ovan anges information om auktionslägenheterna i kolumn ‘A’ (adresser utan mellanslag och versaler på grund av skillnader i skrivsätt i de ursprungliga uppgifterna), i den första raden anges datum för kommande och genomförda auktioner. Sålda lägenheter fylls med ‘xxx’ per rad (detta görs för att förstå vilka lägenheter som kan vara tillgängliga i ännu icke tillkännagivna auktioner), i den översta raden i cellerna anges startpriset, och i den undre försäljningspriset. I cellerna för kommande auktioner finns en länk med beskrivning av lägenheten.
I tabellen kan man även se vissa intressanta mönster. Till exempel är det vanligt att om en lägenhet inte säljs under två auktioner, kommer priset att sänkas på den tredje auktionen och så vidare varannan auktion. Men om man ser på en större datamängd, finns det undantag från denna regel där lägenheten blir billigare redan på nästa auktion, ifall den inte såldes på den första.
För att förstå i vilka områden och vilka grupper av lägenheter som mest handlar, har jag lagt ut alla adresser på en karta:
Länk till den kompletta .
Kartan markerar adresserna för lägenheterna som har sålts eller kommer att säljas. I rubriken på markeringen anges försäljningspriset (inte försäljning / auktion), försäljningsåret och vilket nummer gången som lägenheten såldes. Siffran i markeringen visar antalet rum i lägenheten. I beskrivningen av markeringen finns information om tidigare och kommande auktioner samt adress (adresser utan mellanslag och versaler på grund av skillnader i skrivsätt i grunddata) och annan information om lägenheten.
Med hjälp av kartan kan man se hur priserna i området har förändrats över tiden, och hur mycket liknande alternativ handlar. Det intressanta är att nya bostäder, det vill säga lägenheter i nybyggda hus, även i områden med dålig kollektivtrafik, ofta säljs med bud, medan lägenheter i äldre bestånd kan köpas till startpris eller med liten budgivning. Man kan göra en ungefärlig prognos för budgivningen baserat på tidigare sålda lägenheter som ligger runt den annonserade lägenheten.
Även om det inte är helt korrekt att jämföra lägenheter i äldre och nya bestånd, och auktioner är starkt förskjutna mot gamla bestånd på grund av specifika faktorer , ska vi ändå titta på några histogram med dessa förutsättningar.
Histogram över genomsnittliga priser på lägenheter per år och antal rum:
Totalt antal lägenheter: 397
Genomsnittliga priser är inte helt korrekta att betrakta isolerat från området de ligger i, så vi kommer att se på lägenheter i varje område separat (endast områden inom MKAD har beaktats).
Histogram över genomsnittliga priser på enrumslägenheter, uppdelade efter områden och år:
Totalt antal enrumslägenheter: 218
Histogram över genomsnittliga priser på tvårumslägenheter, uppdelade efter områden och år:
Det totala antalet tvårumslägenheter: 159
Tyvärr finns det för få trerumslägenheter, vilket gör att det inte går att skapa någon meningsfull histogram.
Det totala antalet trerumslägenheter: 20
Med tanke på de antaganden som beskrivits ovan (återigen, vid tidpunkten för artikelns skrivande 2020 har endast en auktion hållits), kan man ändå dra vissa slutsatser. Om vi ser på prisspridningen efter områden, kan vi märka att priserna generellt ökar, men det börjar redan nu skönjas en vändning. I vissa områden börjar priserna att vända medan tillväxten i andra områden avtar, vilket i grunden antyder att maximala priser har uppnåtts och troligen kommer att sänkas framöver.
Källkoden på
Källa: habr.com
