Nyligen ställdes jag inför problemet med att välja lägenhet och det första jag bestämde mig för att göra var naturligtvis att ta reda på vad som hände på fastighetsmarknaden och, som det brukar hända, hälften av experterna med de säger att fastigheter kommer att stiga, andra säger att, tvärtom, priset kommer att falla. Till slut bestämde jag mig för att ta reda på det själv, och det här är vad som kom ut ur det.
©
För att förstå hur priset har förändrats nyligen var det nödvändigt att hitta de verkliga försäljningspriserna på fastigheter. Priser från målsajter som eller är inte lämpliga, eftersom lägenheter där vanligtvis säljs med rabatt och det verkliga försäljningspriset inte går att ta reda på, så jag lade märke till en fastighetswebbplats där man kunde se det faktiska priset som lägenheten köptes för. Vi pratar såklart om hemsidan. , du kan läsa mer om det i recension. I ett nötskal kan vi säga att denna organisation är engagerad i försäljning av lägenheter under ett verkställt hyresavtal på auktion.
För att ta reda på vilka distrikt i Moskva vilka priser är, och det skulle också vara intressant att titta på vilka lägenheter som handlas mer, i vilka distrikt de köper närmare utgångspriset och i vilka priset kan förändras mycket. För att göra detta analyserade jag först data från webbplatsen , denna data är uppdelad i två typer: tidigare och misslyckade auktioner, och lägenheter som inte såldes kan finnas på två ställen samtidigt.
Jag lägger de analyserade data i en tabell för tydlighetens skull:
Tabellen visar data för de senaste 10 auktionerna.
I tabellen ovan innehåller kolumn 'A' information om auktionslägenheter (adresser utan mellanslag eller versaler på grund av stavningsskillnader i källdata), första raden anger datum för framtida och tidigare auktioner. Sålda lägenheter fylls i med 'xxx' på raden (detta görs för att förstå vilka lägenheter som kan vara tillgängliga på auktioner som ännu inte har annonserats), startpriset anges i den översta raden i cellen, och försäljningspris på den nedersta raden, i cellerna i framtida auktioner finns en länk med en beskrivning av lägenheten.
Också i den här tabellen kan du se några intressanta mönster, till exempel om en lägenhet som regel inte säljs i två auktioner, kommer priset att sänkas vid den tredje auktionen, och så vidare varannan auktion, även om du tittar vid ett större urval, så finns det undantag från denna regel och lägenheten blir billigare redan vid nästa auktion, om den inte såldes vid första.
För att förstå i vilka områden och vilka grupper av lägenheter det finns fler affärer placerade jag alla adresser på kartan:
Länk till hela .
Kartan visar adresser till lägenheter som har sålts eller kommer att säljas, taggens titel anger försäljningspriset (ej försäljning/auktion), försäljningsår och datum då lägenheten såldes. Siffran på etiketten visar antalet rum i lägenheten. Taggbeskrivningen innehåller information om tidigare och framtida auktioner, samt adress (adresser utan mellanslag eller versaler på grund av skillnader i stavning i källdata) och annan information om lägenheten.
Tack vare kartan kan du se hur priset i området har förändrats över tid, och hur mycket handel det finns för liknande alternativ. En intressant sak att notera är att den nya fonden, d.v.s. Lägenheter i nya byggnader, även i områden med dålig transporttillgänglighet, säljs oftast genom köpslående, men lägenheter i gamla byggnader kan köpas till utgångspris eller med lite prutning. Med hjälp av kartan kan du göra en ungefärlig prognos för auktionen, med tanke på tidigare sålda lägenheter som ligger runt lägenheten som lagts ut på auktion.
Även om det inte är helt korrekt att jämföra lägenheter av det gamla och nya beståndet, och auktionslägenheter är starkt partiska mot det gamla beståndet på grund av detaljerna , men överväg fortfarande några histogram med dessa antaganden.
Histogram över genomsnittspriser för lägenheter efter år och antal rum:
Totalt antal lägenheter: 397
Det är inte helt korrekt att betrakta genomsnittspriser isolerat från området där de är belägna, så vi kommer att överväga lägenheter i varje område separat (endast områden inom Moskvas ringväg beaktas).
Histogram över genomsnittspriser för enrumslägenheter, dividerat med region och år:
Totalt antal enrumslägenheter: 218
Histogram över genomsnittspriser för tvårumslägenheter, dividerat med region och år:
Totalt antal tvårumslägenheter: 159
Tyvärr finns det för få trerumslägenheter, därför går det inte att konstruera något något korrekt histogram.
Totalt antal trerumslägenheter: 20 st
Med hänsyn till de antaganden som anges ovan (återigen, i skrivande stund hölls endast en auktion 2020), är det fortfarande möjligt att dra några slutsatser; om du tittar på prisfördelningen per region kommer du att märka att i allmänhet stiger priset, men det är redan vändning, så priserna i vissa områden börjar vända, medan tillväxten i andra börjar sakta ner (vilket i allmänhet indikerar att maximipriserna har uppnåtts och, med största sannolikhet, deras efterföljande nedgång).
Källkod för
Källa: will.com