சான் பிரான்சிஸ்கோ கட்டுமானத் துறையின் ஏற்ற தாழ்வுகள். கட்டுமான நடவடிக்கைகளின் வளர்ச்சியின் போக்குகள் மற்றும் வரலாறு

இந்தத் தொடர் கட்டுரைகள் சிலிக்கான் பள்ளத்தாக்கின் முக்கிய நகரமான சான் பிரான்சிஸ்கோவில் கட்டுமான நடவடிக்கை பற்றிய ஆய்வுக்கு அர்ப்பணிக்கப்பட்டுள்ளன. சான் பிரான்சிஸ்கோ என்பது நமது உலகின் தொழில்நுட்ப "மாஸ்கோ" ஆகும், அதன் உதாரணத்தைப் பயன்படுத்தி (திறந்த தரவுகளின் உதவியுடன்) பெரிய நகரங்கள் மற்றும் தலைநகரங்களில் கட்டுமானத் துறையின் வளர்ச்சியைக் கவனிக்கிறது.

வரைபடங்கள் மற்றும் கணக்கீடுகளின் கட்டுமானம் இல் மேற்கொள்ளப்பட்டது ஜூபிட்டர் நோட்புக் (Kaggle.com தளத்தில்).

சான் பிரான்சிஸ்கோ கட்டிடத் துறையிலிருந்து ஒரு மில்லியனுக்கும் அதிகமான கட்டிட அனுமதிகள் (இரண்டு தரவுத்தொகுப்புகளில் உள்ள பதிவுகள்) பற்றிய தரவு - அனுமதிக்கிறது நகரத்தில் கட்டுமான நடவடிக்கைகளை மட்டும் பகுப்பாய்வு செய்யவில்லை, ஆனால் விமர்சன ரீதியாகவும் கருதுங்கள் கடந்த 40 ஆண்டுகளில் கட்டுமானத் துறையின் சமீபத்திய போக்குகள் மற்றும் வளர்ச்சியின் வரலாறு1980 மற்றும் 2019 க்கு இடையில்.

திறந்த தரவு ஆராய்வதை சாத்தியமாக்குகிறது கட்டுமானத் துறையின் வளர்ச்சியை பாதித்த மற்றும் பாதிக்கும் முக்கிய காரணிகள் நகரத்தில், அவற்றை "வெளிப்புறம்" (பொருளாதார ஏற்றம் மற்றும் நெருக்கடிகள்) மற்றும் "உள்" (விடுமுறை மற்றும் பருவகால-வருடாந்திர சுழற்சிகளின் செல்வாக்கு) எனப் பிரிக்கிறது.

உள்ளடக்கம்

திறந்த தரவு மற்றும் ஆரம்ப அளவுருக்களின் மேலோட்டம்
சான் பிரான்சிஸ்கோவில் வருடாந்திர கட்டுமான நடவடிக்கை
செலவு மதிப்பீடுகளை தயாரிக்கும் போது எதிர்பார்ப்பு மற்றும் உண்மை
ஆண்டின் பருவத்தைப் பொறுத்து கட்டுமான நடவடிக்கைகள்
சான் பிரான்சிஸ்கோவில் மொத்த ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு
கடந்த 40 ஆண்டுகளாக எந்தெந்த பகுதிகளில் முதலீடு செய்துள்ளனர்?
நகர மாவட்டத்தின் அடிப்படையில் ஒரு விண்ணப்பத்தின் சராசரி மதிப்பிடப்பட்ட செலவு
மாதம் மற்றும் நாள் அடிப்படையில் விண்ணப்பங்களின் மொத்த எண்ணிக்கையின் புள்ளிவிவரங்கள்
சான் பிரான்சிஸ்கோவின் கட்டுமானத் துறையின் எதிர்காலம்

தரவுகளைத் திறந்து அடிப்படை அளவுருக்களை மதிப்பாய்வு செய்யவும்.

இது கட்டுரையின் மொழிபெயர்ப்பு அல்ல. நான் லிங்க்ட்இனில் எழுதுகிறேன், பல மொழிகளில் கிராபிக்ஸ் உருவாக்கக்கூடாது என்பதற்காக, அனைத்து கிராபிக்ஸ்களும் ஆங்கிலத்தில் உள்ளன. ஆங்கிலப் பதிப்பிற்கான இணைப்பு: சான் பிரான்சிஸ்கோ கட்டுமானத் துறையின் ஏற்ற தாழ்வுகள். போக்குகள் மற்றும் கட்டுமான வரலாறு.

இரண்டாம் பகுதிக்கான இணைப்பு:
ஹைப் கட்டுமானத் துறைகள் மற்றும் பெரிய நகரத்தில் வேலைக்கான செலவு. சான் பிரான்சிஸ்கோவில் பணவீக்கம் மற்றும் வளர்ச்சியை சரிபார்க்கவும்

சான் பிரான்சிஸ்கோ நகர கட்டிட அனுமதி தரவு - திறந்த தரவு போர்ட்டலில் இருந்து - data.sfgov.org. கட்டுமானம் என்ற தலைப்பில் போர்ட்டலில் பல தரவுத்தொகுப்புகள் உள்ளன. இதுபோன்ற இரண்டு தரவுத்தொகுப்புகள் நகரத்தில் உள்ள பொருட்களை நிர்மாணிக்க அல்லது பழுதுபார்ப்பதற்காக வழங்கப்பட்ட அனுமதிகள் பற்றிய தரவைச் சேமித்து புதுப்பிக்கின்றன:

• 1980-2013 காலகட்டத்தில் கட்டுமான அனுமதி (850 ஆயிரம் பதிவுகள்)
• 2013க்குப் பிறகு கட்டுமான அனுமதி (280 ஆயிரம் பதிவுகள், தரவு பதிவிறக்கம் செய்யப்பட்டு வாரந்தோறும் புதுப்பிக்கப்படும்)

இந்த தரவுத்தொகுப்புகள் வழங்கப்பட்ட கட்டுமான அனுமதிகள் பற்றிய தகவல்களைக் கொண்டிருக்கின்றன, அனுமதி வழங்கப்பட்ட பொருளின் பல்வேறு பண்புகளுடன். பெறப்பட்ட உள்ளீடுகளின் மொத்த எண்ணிக்கை (அனுமதிகள்). 1980-2019 காலகட்டத்தில் - 1 அனுமதிகள்.

பகுப்பாய்விற்குப் பயன்படுத்தப்பட்ட இந்தத் தரவுத்தொகுப்பின் முக்கிய அளவுருக்கள்:

• அனுமதி_உருவாக்கம்_தேதி - விண்ணப்பத்தை உருவாக்கிய தேதி (உண்மையில், கட்டுமானப் பணிகள் தொடங்கும் நாள்)
• விளக்கம் - விண்ணப்பத்தின் விளக்கம் (அனுமதி உருவாக்கப்பட்ட கட்டுமானத் திட்டத்தை (வேலை) விவரிக்கும் இரண்டு அல்லது மூன்று முக்கிய வார்த்தைகள்)
• மதிப்பிடப்பட்ட_செலவு - கட்டுமான பணிக்கான மதிப்பிடப்பட்ட (மதிப்பிடப்பட்ட) செலவு
• திருத்தப்பட்ட_செலவு - திருத்தப்பட்ட செலவு (மறுமதிப்பீட்டிற்குப் பிறகு வேலை செலவு, பயன்பாட்டின் ஆரம்ப தொகுதிகளின் அதிகரிப்பு அல்லது குறைப்பு)
• இருக்கும்_பயன்பாடு - வீட்டுவசதி வகை (ஒன்று, இரண்டு குடும்ப வீடு, குடியிருப்புகள், அலுவலகங்கள், உற்பத்தி போன்றவை)
• அஞ்சல் குறியீடு, இடம் - அஞ்சல் குறியீடு மற்றும் பொருள் ஒருங்கிணைப்புகள்

சான் பிரான்சிஸ்கோவில் வருடாந்திர கட்டுமான நடவடிக்கை

கீழே உள்ள வரைபடம் அளவுருக்களைக் காட்டுகிறது மதிப்பிடப்பட்ட_செலவு и திருத்தப்பட்ட_செலவு வேலைக்கான மொத்த செலவின் விநியோகமாக மாதந்தோறும் வழங்கப்படுகிறது.

data_cost_m = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='M')).sum()

மாதாந்திர "அவுட்லையர்களை" குறைக்க, மாதாந்திர தரவு ஆண்டு வாரியாக தொகுக்கப்படுகிறது. ஆண்டுதோறும் முதலீடு செய்யப்பட்ட பணத்தின் வரைபடம் மிகவும் தர்க்கரீதியான மற்றும் பகுப்பாய்வு செய்யக்கூடிய வடிவத்தைப் பெற்றுள்ளது.

data_cost_y = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='Y')).sum()

நகர வசதிகளுக்கான செலவினங்களின் (ஆண்டுக்கான அனைத்து அனுமதிகளும்) வருடாந்திர நகர்வின் அடிப்படையில் 1980 முதல் 2019 வரை தாக்கத்தை ஏற்படுத்திய பொருளாதார காரணிகள் தெளிவாகத் தெரியும் கட்டுமானத் திட்டங்களின் எண்ணிக்கை மற்றும் செலவு அல்லது சான் பிரான்சிஸ்கோ ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடுகள்.

கடந்த 40 ஆண்டுகளில் கட்டிட அனுமதிகளின் எண்ணிக்கை (கட்டுமான வேலைகளின் எண்ணிக்கை அல்லது முதலீடுகளின் எண்ணிக்கை) சிலிக்கான் பள்ளத்தாக்கில் பொருளாதார நடவடிக்கைகளுடன் நெருக்கமாக தொடர்புடையது.

கட்டுமான செயல்பாட்டின் முதல் உச்சம் பள்ளத்தாக்கில் 80 களின் நடுப்பகுதியில் எலக்ட்ரானிக்ஸ் மிகைப்படுத்தலுடன் தொடர்புடையது. 1985 இல் ஏற்பட்ட மின்னணுவியல் மற்றும் வங்கிப் பின்னடைவு, பிராந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை ஒரு தசாப்த காலமாக சரிவடையச் செய்தது.

அதன் பிறகு, டாட்காம் குமிழியின் சரிவு மற்றும் சமீபத்திய ஆண்டுகளில் தொழில்நுட்ப வளர்ச்சிக்கு முன் மேலும் இரண்டு முறை (1993-2000 மற்றும் 2009-2016 இல்) சான் பிரான்சிஸ்கோவின் கட்டுமானத் தொழில் பல ஆயிரம் சதவீத பரவளைய வளர்ச்சியைக் கண்டுள்ளது..

இடைநிலை சிகரங்களையும் தொட்டிகளையும் அகற்றி, ஒவ்வொரு பொருளாதார சுழற்சிக்கும் குறைந்தபட்ச மற்றும் அதிகபட்ச மதிப்புகளை விட்டுச் செல்வதன் மூலம், கடந்த 40 ஆண்டுகளில் பெரிய சந்தை ஏற்ற இறக்கங்கள் தொழில்துறையை எவ்வளவு பாதித்துள்ளன என்பது தெளிவாகிறது.

1993 மற்றும் 2001 க்கு இடைப்பட்ட காலத்தில் $10 பில்லியன் புதுப்பித்தல் மற்றும் கட்டுமானம் அல்லது வருடத்திற்கு சுமார் $1 பில்லியன் முதலீடு செய்யப்பட்ட டாட்-காம் ஏற்றத்தின் போது கட்டுமானத்தில் முதலீட்டில் மிகப்பெரிய அதிகரிப்பு ஏற்பட்டது. நாம் சதுர மீட்டரில் கணக்கிட்டால் (1 இல் 1995 m² இன் விலை $3000 ஆகும்), இது 350 இல் தொடங்கி 000 ஆண்டுகளுக்கு ஆண்டுக்கு சுமார் 2 m10 ஆகும்.

இந்த காலகட்டத்தில் ஆண்டு மொத்த முதலீடுகளின் வளர்ச்சி 1215% ஆக இருந்தது.

இந்த காலகட்டத்தில் கட்டுமான உபகரணங்களை வாடகைக்கு எடுத்த நிறுவனங்கள், தங்க வேட்டையின் போது மண்வெட்டிகளை விற்ற நிறுவனங்களைப் போலவே இருந்தன (19 ஆம் நூற்றாண்டின் நடுப்பகுதியில் இதே பகுதியில்). மண்வெட்டிகளுக்குப் பதிலாக, 2000 களில் புதிதாக உருவாக்கப்பட்ட கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கு ஏற்கனவே கிரேன்கள் மற்றும் கான்கிரீட் பம்புகள் இருந்தன, அவை கட்டுமான ஏற்றத்தில் பணம் சம்பாதிக்க விரும்பின.

கட்டுமானத் துறை பல ஆண்டுகளாக அனுபவித்த பல நெருக்கடிகளுக்குப் பிறகு, அடுத்த இரண்டு நெருக்கடிக்கு பிந்தைய ஆண்டுகளில், முதலீடுகள் (அனுமதிக்கான விண்ணப்பங்களின் அளவு) கட்டுமானத்திற்காக ஒவ்வொரு முறையும் குறைந்தது 50% குறைந்தது.

சான் பிரான்சிஸ்கோ கட்டுமானத் துறையில் மிகப்பெரிய நெருக்கடிகள் 90 களில் ஏற்பட்டது. 5 ஆண்டு கால இடைவெளியில், தொழில்துறை வீழ்ச்சியடைந்தது (85-1983 காலகட்டத்தில் -1986%), பின்னர் மீண்டும் உயர்ந்தது (895-1988 காலகட்டத்தில் +1992%), 1981, 1986, 1988 இல் வருடாந்திர அடிப்படையில் மீதமுள்ளது , 1993 - அதே அளவில்.

1993 க்குப் பிறகு, கட்டுமானத் துறையில் அனைத்து அடுத்தடுத்த சரிவுகளும் 50% ஐ விட அதிகமாக இல்லை. ஆனாலும் பொருளாதார நெருக்கடியை நெருங்குகிறது (கோவிட்-19 காரணமாக) கட்டுமான துறையில் சாதனை நெருக்கடியை உருவாக்கலாம் 2017-2021 காலகட்டத்தில், ஏற்கனவே 2017-2019 காலகட்டத்தில் இதன் சரிவு மொத்தம் 60% க்கும் அதிகமாக உள்ளது.

சான் பிரான்சிஸ்கோ மக்கள்தொகை வளர்ச்சி 1980-1993 காலகட்டத்திலும் இயக்கவியல் கிட்டத்தட்ட அதிவேக வளர்ச்சியைக் காட்டியது. சிலிக்கான் பள்ளத்தாக்கின் பொருளாதார வலிமை மற்றும் புதுமையான ஆற்றல் ஆகியவை புதிய பொருளாதாரம், அமெரிக்க மறுமலர்ச்சி மற்றும் டாட்-காம்ஸ் ஆகியவற்றின் மிகைப்படுத்தல் கட்டமைக்கப்பட்ட உறுதியான அடித்தளமாகும். இது புதிய பொருளாதாரத்தின் மையமாக இருந்தது. ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் அதிகரிப்பு போலல்லாமல், டாட்-காம் உச்சத்திற்குப் பிறகு, மக்கள் உண்மையில் பீடபூமியில் உள்ளனர்.

2001 இல் டாட்-காம் உச்சத்திற்கு முன், 1950 முதல் ஆண்டு மக்கள்தொகை வளர்ச்சி ஆண்டுக்கு 1% ஆக இருந்தது. பின்னர், குமிழியின் சரிவுக்குப் பிறகு, புதிய மக்கள்தொகையின் வருகை குறைந்து, 2001 முதல் ஆண்டுக்கு 0.2 சதவீதம் மட்டுமே இருந்தது.

2019 இல் (1950 க்குப் பிறகு முதல் முறையாக), வளர்ச்சி இயக்கவியல் சான் பிரான்சிஸ்கோ நகரத்திலிருந்து மக்கள் தொகை (-0.21% அல்லது 7000 பேர்) வெளியேறுவதைக் காட்டியது.

செலவு மதிப்பீடுகளை தயாரிக்கும் போது எதிர்பார்ப்பு மற்றும் உண்மை

பயன்படுத்தப்படும் தரவுத்தொகுப்புகளில், கட்டுமானத் திட்டத்திற்கான அனுமதியின் விலையில் தரவு பிரிக்கப்பட்டுள்ளது:

• அசல் மதிப்பிடப்பட்ட செலவு (மதிப்பிடப்பட்ட_செலவு)
• மறுமதிப்பீட்டிற்குப் பிறகு வேலை செலவு (திருத்தப்பட்ட_செலவு)

ஏற்ற காலங்களில், முதலீட்டாளர் (கட்டுமான வாடிக்கையாளருக்கு) கட்டுமானத் தொடக்கத்திற்குப் பிறகு ஒரு பசியைக் காட்டும்போது, ​​ஆரம்ப செலவை அதிகரிப்பதே மறுமதிப்பீட்டின் முக்கிய நோக்கமாகும்.
ஒரு நெருக்கடியின் போது, ​​அவர்கள் மதிப்பிடப்பட்ட செலவினங்களைத் தாண்டாமல் இருக்க முயற்சி செய்கிறார்கள், மேலும் ஆரம்ப மதிப்பீடுகள் நடைமுறையில் எந்த மாற்றத்தையும் ஏற்படுத்தாது. (1989 பூகம்பம் தவிர).

மறுமதிப்பீடு செய்யப்பட்ட மற்றும் மதிப்பிடப்பட்ட செலவு (revised_cost - மதிப்பிடப்பட்ட_செலவு) இடையே உள்ள வேறுபாட்டின் அடிப்படையில் கட்டப்பட்ட வரைபடத்தின் படி, இதைக் காணலாம்:

கட்டுமானப் பணிகளின் அளவை மறுமதிப்பீடு செய்யும் போது செலவு அதிகரிப்பின் அளவு நேரடியாக பொருளாதார ஏற்றம் சுழற்சிகளைப் பொறுத்தது

data_spread = data_cost.assign(spread = (data_cost.revised_cost-data_cost.estimated_cost))

விரைவான பொருளாதார வளர்ச்சியின் காலங்களில், வேலை செய்யும் வாடிக்கையாளர்கள் (முதலீட்டாளர்கள்) தங்கள் நிதிகளை மிகவும் தாராளமாக செலவிடுகிறார்கள், வேலை தொடங்கிய பிறகு அவர்களின் கோரிக்கைகளை அதிகரிக்கும்.

வாடிக்கையாளர் (முதலீட்டாளர்), நிதி நம்பிக்கையுடன், ஏற்கனவே வழங்கப்பட்ட கட்டிட அனுமதியை நீட்டிக்குமாறு கட்டுமான ஒப்பந்ததாரர் அல்லது கட்டிடக் கலைஞரிடம் கேட்கிறார். இது குளத்தின் ஆரம்ப நீளத்தை அதிகரிக்க அல்லது வீட்டின் பரப்பளவை அதிகரிக்க ஒரு முடிவாக இருக்கலாம் (வேலை தொடங்கி கட்டிட அனுமதி வழங்கிய பிறகு).

டாட்-காம் சகாப்தத்தின் உச்சத்தில், இத்தகைய "கூடுதல்" செலவுகள் வருடத்திற்கு "கூடுதல்" 1 பில்லியனை எட்டியது.

ஏற்கனவே சதவீத மாற்றத்தில் உள்ள இந்த அட்டவணையை நீங்கள் பார்த்தால், 100 இல் நகருக்கு அருகில் ஏற்பட்ட பூகம்பத்திற்கு முந்தைய ஆண்டில் மதிப்பீட்டின் உச்ச அதிகரிப்பு (2% அல்லது அசல் மதிப்பிடப்பட்ட செலவை விட 1989 மடங்கு) ஏற்பட்டது. பூகம்பத்திற்குப் பிறகு, 1988 இல் தொடங்கிய கட்டுமானத் திட்டங்களுக்கு, 1989 இல் நிலநடுக்கத்திற்குப் பிறகு, செயல்படுத்த அதிக நேரமும் நிதியும் தேவை என்று நான் கருதுகிறேன்.

மாறாக, 1980-2019 இல் தொடங்கப்பட்ட சில திட்டங்கள் முடக்கப்பட்டிருந்தன அல்லது இந்த திட்டங்களில் முதலீடுகள் குறைக்கப்பட்டதன் காரணமாக நிலநடுக்கத்திற்கு பல ஆண்டுகளுக்கு முன்பு மதிப்பிடப்பட்ட செலவில் (இது 1986 முதல் 1987 வரையிலான காலகட்டத்தில் ஒரு முறை மட்டுமே நிகழ்ந்தது) கீழ்நோக்கிய திருத்தம். கீழ். அட்டவணைப்படி 1987 இல் தொடங்கப்பட்ட ஒவ்வொரு திட்டத்திற்கும் சராசரியாக - மதிப்பிடப்பட்ட செலவில் குறைப்பு அசல் திட்டத்தின் -20% ஆகும்.

data_spred_percent = data_cost_y.assign(spred = ((data_cost_y.revised_cost-data_cost_y.estimated_cost)/data_cost_y.estimated_cost*100))

40% க்கும் அதிகமான ஆரம்ப மதிப்பிடப்பட்ட செலவில் அதிகரிப்பு சுட்டிக்காட்டப்பட்டது அல்லது நிதி மற்றும் அதைத் தொடர்ந்து கட்டுமான சந்தையில் நெருங்கி வரும் குமிழியின் விளைவாக இருக்கலாம்.

2007க்குப் பிறகு மதிப்பிடப்பட்ட மற்றும் திருத்தப்பட்ட செலவுகளுக்கு இடையே பரவல் (வேறுபாடு) குறைவதற்கான காரணம் என்ன?

ஒருவேளை முதலீட்டாளர்கள் எண்களை கவனமாகப் பார்க்கத் தொடங்கினர் (20 ஆண்டுகளில் சராசரி தொகை $100 ஆயிரத்தில் இருந்து $2 மில்லியனாக அதிகரித்தது) அல்லது கட்டுமானத் துறை, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் வளர்ந்து வரும் குமிழ்களைத் தடுத்தல் மற்றும் தடுப்பது, சாத்தியமான கையாளுதல்களைக் குறைக்க புதிய விதிகள் மற்றும் கட்டுப்பாடுகளை அறிமுகப்படுத்தியது. மற்றும் நெருக்கடி காலங்களில் ஏற்படக்கூடிய அபாயங்கள்.

ஆண்டின் பருவத்தைப் பொறுத்து கட்டுமான நடவடிக்கைகள்

ஆண்டின் காலண்டர் வாரங்கள் (54 வாரங்கள்) மூலம் தரவைத் தொகுப்பதன் மூலம், பருவகாலம் மற்றும் ஆண்டின் நேரத்தைப் பொறுத்து சான் பிரான்சிஸ்கோ நகரில் கட்டுமான நடவடிக்கைகளை நீங்கள் அவதானிக்கலாம்.

கிறிஸ்துமஸ் மூலம், அனைத்து கட்டுமான நிறுவனங்களும் புதிய "பெரிய" திட்டங்களுக்கு சரியான நேரத்தில் அனுமதி பெற முயற்சிக்கின்றன. (அதே நேரத்தில்! இதே மாதங்களில் அனுமதிகளின் எண்ணிக்கை ஆண்டு முழுவதும் ஒரே அளவில் இருக்கும்). முதலீட்டாளர்கள், அடுத்த ஆண்டுக்குள் தங்கள் சொத்தைப் பெற திட்டமிட்டு, குளிர்கால மாதங்களில் ஒப்பந்தங்களில் நுழைகிறார்கள், பெரிய தள்ளுபடிகளை எண்ணி (கோடைகால ஒப்பந்தங்கள், பெரும்பாலும், ஆண்டு இறுதிக்குள் முடிவுக்கு வருவதால், கட்டுமான நிறுவனங்கள் ஆர்வமாக உள்ளன. புதிய விண்ணப்பங்களைப் பெறுவதில்).

கிறிஸ்துமஸுக்கு முன், அதிக அளவு விண்ணப்பங்கள் சமர்ப்பிக்கப்படுகின்றன (சராசரியாக மாதத்திற்கு 1-1,5 பில்லியனில் இருந்து டிசம்பர் மாதத்தில் மட்டும் 5 பில்லியனாக அதிகரிப்பு). அதே நேரத்தில், மாதத்தின் மொத்த விண்ணப்பங்களின் எண்ணிக்கை அதே அளவில் இருக்கும் (கீழே உள்ள பகுதியைப் பார்க்கவும்: மாதம் மற்றும் நாள் அடிப்படையில் விண்ணப்பங்களின் மொத்த எண்ணிக்கையின் புள்ளிவிவரங்கள்)

குளிர்கால விடுமுறைகளுக்குப் பிறகு, கட்டுமானத் துறையானது புதிய ஆண்டுக்கு முன் ஆண்டின் நடுப்பகுதியில் (சுதந்திர தின விடுமுறைக்கு முன்) வளங்களை விடுவிக்கும் பொருட்டு "கிறிஸ்துமஸ்" ஆர்டர்களை (அனுமதிகளின் எண்ணிக்கையில் கிட்டத்தட்ட அதிகரிப்பு இல்லாமல்) தீவிரமாக திட்டமிட்டு செயல்படுத்துகிறது. கோடைகால ஒப்பந்தங்களின் அலை ஜூன் விடுமுறைக்குப் பிறகு உடனடியாக தொடங்குகிறது.

data_month_year = data_month_year.assign(week_year = data_month_year.permit_creation_date.dt.week)
data_month_year = data_month_year.groupby(['week_year'])['estimated_cost'].sum()

அதே சதவீதத் தரவு (ஆரஞ்சு கோடு) தொழில்துறை ஆண்டு முழுவதும் "சுமூகமாக" இயங்குகிறது என்பதைக் காட்டுகிறது, ஆனால் விடுமுறைக்கு முன்னும் பின்னும், 150-20 வாரங்களுக்கு இடைப்பட்ட காலத்தில் (சுதந்திர தினத்திற்கு முன்) அனுமதிகளின் செயல்பாடு 24% ஆக அதிகரிக்கிறது. -70% வரை விடுமுறைக்குப் பிறகு உடனடியாக குறைகிறது.

ஹாலோவீன் மற்றும் கிறிஸ்துமஸுக்கு முன், சான் பிரான்சிஸ்கோ கட்டுமானத் துறையில் செயல்பாடு 43-44 வாரத்தில் 150% அதிகரிக்கிறது (கீழிருந்து உச்சம் வரை) பின்னர் விடுமுறை நாட்களில் பூஜ்ஜியமாகக் குறைகிறது.

எனவே, தொழில்துறை ஆறு மாத சுழற்சியில் உள்ளது, இது "அமெரிக்க சுதந்திர தினம்" (வாரம் 20) மற்றும் "கிறிஸ்துமஸ்" (வாரம் 52) ஆகியவற்றால் பிரிக்கப்பட்டுள்ளது.

சான் பிரான்சிஸ்கோவில் மொத்த ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு

நகரத்தில் கட்டிட அனுமதி பற்றிய தரவுகளின் அடிப்படையில்:

சான் பிரான்சிஸ்கோவில் 1980 முதல் 2019 வரையிலான கட்டுமானத் திட்டங்களில் மொத்த முதலீடு $91,5 பில்லியன் ஆகும்.

sf_worth = data_location_lang_long.cost.sum()

சான் பிரான்சிஸ்கோவில் உள்ள அனைத்து குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்களின் மொத்த சந்தை மதிப்பு சொத்து வரிகளால் மதிப்பிடப்படுகிறது (அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் சான் பிரான்சிஸ்கோவிற்கு சொந்தமான அனைத்து தனிப்பட்ட சொத்துகளின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு) 2016 இல் 208 பில்லியன் டாலர்களை எட்டியது.

கடந்த 40 ஆண்டுகளில் சான் பிரான்சிஸ்கோவின் எந்தப் பகுதிகளில் முதலீடு செய்துள்ளனர்?

ஃபோலியம் நூலகத்தைப் பயன்படுத்தி, இந்த $91,5 பில்லியன் எந்த பிராந்தியத்தில் முதலீடு செய்யப்பட்டது என்பதைப் பார்ப்போம். இதைச் செய்ய, ஜிப் குறியீட்டின் மூலம் தரவைத் தொகுத்து, அதன் விளைவாக வரும் மதிப்புகளை வட்டங்களைப் பயன்படுத்தி பிரதிநிதித்துவப்படுத்துவோம் (ஃபோலியம் நூலகத்திலிருந்து வட்ட செயல்பாடு).

import folium
from folium import Circle
from folium import Marker
from folium.features import DivIcon

# map folium display
lat = data_location_lang_long.lat.mean()
long = data_location_lang_long.long.mean()
map1 = folium.Map(location = [lat, long], zoom_start = 12)

for i in range(0,len(data_location_lang_long)):
    Circle(
        location = [data_location_lang_long.iloc[i]['lat'], data_location_lang_long.iloc[i]['long']],
        radius= [data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/20000000],
        fill = True, fill_color='#cc0000',color='#cc0000').add_to(map1)
    Marker(
    [data_location_mean.iloc[i]['lat'], data_location_mean.iloc[i]['long']],
    icon=DivIcon(
        icon_size=(6000,3336),
        icon_anchor=(0,0),
        html='<div style="font-size: 14pt; text-shadow: 0 0 10px #fff, 0 0 10px #fff;; color: #000";"">%s</div>'
        %("$ "+ str((data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/1000000000).round()) + ' mlrd.'))).add_to(map1)
map1

பிராந்தியங்களில் இருந்து தெளிவாகிறது பெரும்பாலான பை தர்க்கரீதியாக டவுன்டவுனுக்குச் சென்றது. நகர மையத்திற்கான தூரம் மற்றும் நகர மையத்திற்குச் செல்ல எடுக்கும் நேரம் (நிச்சயமாக, கடற்கரையில் விலையுயர்ந்த வீடுகளும் கட்டப்படுகின்றன) மூலம் அனைத்து பொருட்களையும் தொகுப்பதை எளிதாக்கியதால், அனைத்து அனுமதிகளும் 4 குழுக்களாக பிரிக்கப்பட்டுள்ளன: 'டவுன்டவுன்' , '<0.5H டவுன்டவுன்', '< 1H டவுன்டவுன்', 'அவுட்சைட் SF'.

from geopy.distance import vincenty
def distance_calc (row):
    start = (row['lat'], row['long'])
    stop = (37.7945742, -122.3999445)

    return vincenty(start, stop).meters/1000

df_pr['distance'] = df_pr.apply (lambda row: distance_calc (row),axis=1)

def downtown_proximity(dist):
    '''
    < 2 -> Near Downtown,  >= 2, <4 -> <0.5H Downtown
    >= 4, <6 -> <1H Downtown, >= 8 -> Outside SF
    '''
    if dist < 2:
        return 'Downtown'
    elif dist < 4:
        return  '<0.5H Downtown'
    elif dist < 6:
        return '<1H Downtown'
    elif dist >= 6:
        return 'Outside SF'
df_pr['downtown_proximity'] = df_pr.distance.apply(downtown_proximity)

நகரத்தில் முதலீடு செய்யப்பட்ட 91,5 பில்லியனில், கிட்டத்தட்ட 70 பில்லியன் (எல்லா முதலீடுகளிலும் 75%) பழுது மற்றும் கட்டுமானத்தில் முதலீடு செய்யப்பட்டுள்ளது. (பச்சை மண்டலம்) மற்றும் 2 கிமீ சுற்றளவில் உள்ள நகர பகுதிக்கு. மையத்தில் இருந்து (நீல மண்டலம்).

நகர மாவட்டத்தின் அடிப்படையில் கட்டுமான விண்ணப்பத்தின் சராசரி மதிப்பிடப்பட்ட செலவு

மொத்த முதலீட்டுத் தொகையைப் போலவே எல்லாத் தரவுகளும் ஜிப் குறியீட்டின் மூலம் தொகுக்கப்பட்டுள்ளன. இந்த விஷயத்தில் மட்டுமே ஜிப் குறியீட்டின் மூலம் பயன்பாட்டின் சராசரி (.mean()) மதிப்பிடப்பட்ட விலை.

data_location_mean = data_location.groupby(['zipcode'])['lat','long','estimated_cost'].mean()

நகரின் சாதாரண பகுதிகளில் (நகர மையத்திலிருந்து 2 கி.மீ.க்கு மேல்) - ஒரு கட்டுமான விண்ணப்பத்தின் சராசரி மதிப்பிடப்பட்ட செலவு $50 ஆயிரம் ஆகும்.

நகர மையப் பகுதியில் சராசரியாக மதிப்பிடப்பட்ட செலவு தோராயமாக மூன்று மடங்கு அதிகமாகும் ($ 150 ஆயிரம் முதல் $ 400 ஆயிரம்) மற்ற பகுதிகளில் விட ($ 30-50 ஆயிரம்).

நிலத்தின் விலைக்கு கூடுதலாக, மூன்று காரணிகள் வீட்டு கட்டுமானத்தின் மொத்த செலவை தீர்மானிக்கின்றன: உழைப்பு, பொருட்கள் மற்றும் அரசாங்க கட்டணம். இந்த மூன்று கூறுகளும் நாட்டின் மற்ற பகுதிகளை விட கலிபோர்னியாவில் அதிகம். கலிஃபோர்னியாவின் கட்டிடக் குறியீடுகள் நாட்டில் மிகவும் விரிவான மற்றும் கடுமையானதாகக் கருதப்படுகின்றன (பூகம்பம் மற்றும் சுற்றுச்சூழல் கட்டுப்பாடுகள் காரணமாக), பெரும்பாலும் அதிக விலையுயர்ந்த பொருட்கள் மற்றும் உழைப்பு தேவைப்படுகிறது.

எடுத்துக்காட்டாக, உயர் தரமான கட்டிடப் பொருட்களை (ஜன்னல்கள், காப்பு, வெப்பமூட்டும் மற்றும் குளிரூட்டும் அமைப்புகள்) உயர் ஆற்றல் திறன் தரநிலைகளை அடைவதற்கு, பில்டர்கள் பயன்படுத்த வேண்டும் என்று அரசாங்கம் கோருகிறது.

ஒரு அனுமதி விண்ணப்பத்தின் சராசரி செலவின் பொதுவான புள்ளிவிவரங்களிலிருந்து, இரண்டு இடங்கள் தனித்து நிற்கின்றன:

• புதையல் தீவு - சான் பிரான்சிஸ்கோ விரிகுடாவில் ஒரு செயற்கை தீவு. ஒரு கட்டிட அனுமதியின் சராசரி மதிப்பிடப்பட்ட செலவு $6,5 மில்லியன் ஆகும்.
• மிஷன் பே - (மக்கள் தொகை 2926) ஒரு கட்டிட அனுமதியின் சராசரி மதிப்பிடப்பட்ட செலவு $1,5 மில்லியன் ஆகும்.

உண்மையில், இந்த இரண்டு பகுதிகளிலும் உயர் சராசரி பயன்பாடு தொடர்புடையது இந்த அஞ்சல் இருப்பிடங்களுக்கான விண்ணப்பங்களின் எண்ணிக்கை குறைந்தது (முறையே 145 மற்றும் 3064, தீவில் கட்டுமானம் மிகவும் குறைவாக உள்ளது), மீதமுள்ள அஞ்சல் குறியீடுகளுக்கு - XNUMXமற்றும் 1980-2019 காலகட்டத்தில் ஆண்டுக்கு சுமார் 1300 விண்ணப்பங்கள் பெறப்பட்டன. (முழு காலத்திற்கும் சராசரியாக 30 -50 ஆயிரம் விண்ணப்பங்கள்).

"பயன்பாடுகளின் எண்ணிக்கை" அளவுருவின் படி, நகரம் முழுவதும் அஞ்சல் குறியீடுக்கு விண்ணப்பங்களின் எண்ணிக்கையின் சரியான விநியோகம் கவனிக்கத்தக்கது.

மாதம் மற்றும் நாள் அடிப்படையில் விண்ணப்பங்களின் மொத்த எண்ணிக்கையின் புள்ளிவிவரங்கள்

1980 மற்றும் 2019 க்கு இடையில் வாரத்தின் மாதம் மற்றும் நாள் அடிப்படையில் விண்ணப்பங்களின் மொத்த எண்ணிக்கையின் ஒட்டுமொத்த புள்ளிவிவரங்கள் காட்டுகின்றன கட்டுமானத் துறையின் அமைதியான மாதங்கள் வசந்த மற்றும் குளிர்கால மாதங்கள். அதே நேரத்தில், பயன்பாடுகளில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள முதலீடுகளின் அளவு பெரிதும் மாறுபடும் மற்றும் சில நேரங்களில் மாதத்திற்கு மாதம் வேறுபடும் (மேலும் பார்க்கவும் "சீசன் சார்ந்த கட்டுமான செயல்பாடு"). வாரத்தின் நாட்களில், திங்கட்கிழமை, திணைக்களத்தின் சுமை வாரத்தின் மற்ற நாட்களை விட தோராயமாக 20% குறைவாக உள்ளது.

months = [ 'January', 'February', 'March', 'April', 'May','June', 'July', 'August', 'September', 'October', 'November', 'December' ]
data_month_count  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).count().reindex(months) 

விண்ணப்பங்களின் எண்ணிக்கையில் ஜூன் மற்றும் ஜூலை நடைமுறையில் ஒரே மாதிரியாக இருந்தாலும், மொத்த மதிப்பிடப்பட்ட செலவின் அடிப்படையில் வேறுபாடு 100% (மே மற்றும் ஜூலையில் 4,3 பில்லியன் மற்றும் ஜூன் மாதத்தில் 8,2 பில்லியன்) அடையும்.

data_month_sum  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).sum().reindex(months) 

சான் பிரான்சிஸ்கோ கட்டுமானத் துறையின் எதிர்காலம், வடிவங்களின் மூலம் செயல்பாட்டைக் கணித்தல்.

இறுதியாக, சான் பிரான்சிஸ்கோவில் உள்ள கட்டுமான நடவடிக்கை விளக்கப்படத்தை பிட்காயின் விலை விளக்கப்படம் (2015-2018) மற்றும் தங்க விலை விளக்கப்படம் (1940 - 1980) ஆகியவற்றுடன் ஒப்பிடுவோம்.

முறை (ஆங்கில வடிவத்திலிருந்து - மாதிரி, மாதிரி) - தொழில்நுட்ப பகுப்பாய்வில் விலை, தொகுதி அல்லது காட்டி தரவுகளின் நிலையான தொடர்ச்சியான சேர்க்கைகள் அழைக்கப்படுகின்றன. முறை பகுப்பாய்வு தொழில்நுட்ப பகுப்பாய்வின் கோட்பாடுகளில் ஒன்றை அடிப்படையாகக் கொண்டது: "வரலாறு தன்னைத்தானே மீண்டும் செய்கிறது" - தரவுகளின் தொடர்ச்சியான சேர்க்கைகள் இதேபோன்ற முடிவுக்கு வழிவகுக்கும் என்று நம்பப்படுகிறது.

வருடாந்திர செயல்பாட்டு விளக்கப்படத்தில் காணக்கூடிய முக்கிய முறை இது "ஹெட் அண்ட் ஷோல்டர்ஸ்" டிரெண்ட் ரிவர்சல் பேட்டர்ன். விளக்கப்படம் மனித தலை (சிகரம்) மற்றும் பக்கவாட்டில் தோள்கள் (குறைந்த சிகரங்கள்) போல் இருப்பதால் இவ்வாறு பெயரிடப்பட்டது. தொட்டிகளை இணைக்கும் வரியை விலை உடைக்கும்போது, ​​முறை முழுமையானதாகக் கருதப்பட்டு, இயக்கம் கீழ்நோக்கி இருக்க வாய்ப்புள்ளது.

சான் பிரான்சிஸ்கோ கட்டுமானத் துறையில் செயல்பாட்டில் உள்ள இயக்கங்கள் தங்கம் மற்றும் பிட்காயின் விலையில் ஏறக்குறைய முற்றிலும் ஒத்துப்போகின்றன. இந்த மூன்று விலை மற்றும் செயல்பாட்டு விளக்கப்படங்களின் வரலாற்று செயல்திறன் குறிப்பிடத்தக்க ஒற்றுமைகளைக் காட்டுகிறது.

எதிர்காலத்தில் கட்டுமான சந்தையின் நடத்தையை கணிக்க, தொடர்பு குணகத்தை கணக்கிடுவது அவசியம் இந்த இரண்டு போக்குகள் ஒவ்வொன்றிலும்.

இரண்டு சீரற்ற மாறிகள் அவற்றின் தொடர்புத் தருணம் (அல்லது தொடர்பு குணகம்) பூஜ்ஜியத்திலிருந்து வேறுபட்டால், அவை ஒன்றோடொன்று தொடர்புடையவை என்று அழைக்கப்படுகின்றன; மற்றும் அவற்றின் தொடர்புத் தருணம் பூஜ்ஜியமாக இருந்தால் அவை தொடர்பற்ற அளவுகள் எனப்படும்.

இதன் விளைவாக வரும் மதிப்பு 0 ஐ விட 1 க்கு அருகில் இருந்தால், தெளிவான வடிவத்தைப் பற்றி பேசுவதில் எந்த அர்த்தமும் இல்லை. இது ஒரு சிக்கலான கணிதச் சிக்கலாகும், இது இந்தத் தலைப்பில் ஆர்வமுள்ள பழைய தோழர்களால் எடுக்கப்படலாம்.

என்றால்! அறிவியலற்றது! சான் பிரான்சிஸ்கோவில் கட்டுமானத் துறையின் மேலும் வளர்ச்சியின் தலைப்பைப் பாருங்கள்: இந்த முறை பிட்காயினின் விலையுடன் தொடர்ந்து ஒத்துப்போகிறது என்றால், இந்த அவநம்பிக்கை விருப்பத்தின் படி - நெருக்கடிக்குப் பிந்தைய உடனடியான காலகட்டத்தில் சான் பிரான்சிஸ்கோவில் கட்டுமானத் துறையில் ஏற்பட்டுள்ள நெருக்கடியிலிருந்து விடுபடுவது எளிதாக இருக்காது.

மேலும் "நம்பிக்கை" விருப்பத்துடன் வளர்ச்சி, "தங்க விலை" சூழ்நிலையைப் பின்பற்றினால், கட்டுமானத் துறையில் மீண்டும் மீண்டும் அதிவேக வளர்ச்சி சாத்தியமாகும். இந்த வழக்கில், 20-30 ஆண்டுகளில் (ஒருவேளை 10 இல்), கட்டுமானத் துறை வேலைவாய்ப்பு மற்றும் வளர்ச்சியில் புதிய எழுச்சியை எதிர்கொள்ளும்.

அடுத்த பாகத்தில் கட்டுமானத்தின் தனிப்பட்ட துறைகளை (கூரைகள், சமையலறைகள், படிக்கட்டுகள், குளியலறைகள், தொழில்கள் அல்லது பிற தரவுகளில் ஏதேனும் பரிந்துரைகள் இருந்தால் - கருத்துகளில் எழுதுங்கள்) மற்றும் தனிப்பட்ட வகை வேலைகளுக்கான பணவீக்கத்தை ஒப்பிடுவேன். அடமானக் கடன்களுக்கான நிலையான விகிதங்கள் மற்றும் அரசாங்க அமெரிக்கப் பத்திரங்களின் லாபம் (நிலையான அடமான விகிதங்கள் & அமெரிக்க கருவூல மகசூல்).

இரண்டாம் பகுதிக்கான இணைப்பு:
ஹைப் கட்டுமானத் துறைகள் மற்றும் பெரிய நகரத்தில் வேலைக்கான செலவு. சான் பிரான்சிஸ்கோவில் பணவீக்கம் மற்றும் வளர்ச்சியை சரிபார்க்கவும்

Jupyter நோட்புக்கிற்கான இணைப்பு: சான் பிரான்சிஸ்கோ. கட்டிடத் துறை 1980-2019.
தயவு செய்து, Kaggle உடன் இருப்பவர்களுக்கு, நோட்புக்கிற்கு கூடுதலாக வழங்கவும் (நன்றி!).
(குறியீட்டின் கருத்துகள் மற்றும் விளக்கங்கள் நோட்புக்கில் பின்னர் சேர்க்கப்படும்)

ஆங்கில பதிப்பிற்கான இணைப்பு: சான் பிரான்சிஸ்கோ கட்டுமானத் துறையின் ஏற்ற தாழ்வுகள். போக்குகள் மற்றும் கட்டுமான வரலாறு.

எனது உள்ளடக்கத்தை நீங்கள் ரசிக்கிறீர்கள் என்றால், எனக்கு ஒரு காபி வாங்கித் தரவும்.
உங்கள் ஒத்துழைப்புக்கு நன்றி! ஆசிரியருக்கு காபி வாங்கவும்

பதிவு செய்த பயனர்கள் மட்டுமே கணக்கெடுப்பில் பங்கேற்க முடியும். உள்நுழையவும், தயவு செய்து.

சான் பிரான்சிஸ்கோவின் கட்டுமானத் துறையின் எதிர்காலம் என்ன?

• 66,7%கட்டுமானத் துறை பிட்காயின் 2 வழியைப் பின்பற்றுவதற்கான வாய்ப்புகள் அதிகம்

• 0,0%தங்கம் விலையின் பாதையை கட்டுமானத் துறை பின்பற்றலாம்0

• 0,0%இந்தத் துறை அடுத்த 10 ஆண்டுகளில் மிகைப்படுத்தலை எதிர்பார்க்கிறது0

• 33,3%துறையின் வளர்ச்சி முறைகளின்படி நடக்கவில்லை1

3 பயனர்கள் வாக்களித்தனர். 6 பயனர்கள் வாக்களிக்கவில்லை.

ஆதாரம்: www.habr.com