โปรโฮสต์ > บล็อก > การบริหาร > ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

บทความชุดนี้จัดทำขึ้นเพื่อศึกษากิจกรรมการก่อสร้างในเมืองหลักของซิลิคอนแวลลีย์ - ซานฟรานซิสโก ซานฟรานซิสโกคือ "มอสโก" ทางเทคโนโลยีของโลกของเรา โดยใช้ตัวอย่าง (ด้วยความช่วยเหลือของข้อมูลแบบเปิด) เพื่อสังเกตการพัฒนาของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในเมืองใหญ่และเมืองหลวง

มีการสร้างกราฟและการคำนวณใน โน้ตบุ๊ค Jupyter (บนแพลตฟอร์ม Kaggle.com)

ข้อมูลใบอนุญาตก่อสร้างอาคารมากกว่าหนึ่งล้านฉบับ (บันทึกในชุดข้อมูลสองชุด) จากแผนกอาคารซานฟรานซิสโก - อนุญาต วิเคราะห์ไม่เพียงแต่กิจกรรมการก่อสร้างในเมืองเท่านั้นแต่ยังพิจารณาอย่างมีวิจารณญาณด้วย แนวโน้มล่าสุดและประวัติความเป็นมาของการพัฒนาอุตสาหกรรมก่อสร้างในช่วง 40 ปีที่ผ่านมาระหว่างปี 1980 ถึง 2019

ข้อมูลแบบเปิดทำให้สามารถสำรวจได้ ปัจจัยหลักที่มีอิทธิพลและจะส่งผลต่อการพัฒนาอุตสาหกรรมการก่อสร้าง ในเมือง โดยแบ่งออกเป็น “ภายนอก” (ความเจริญทางเศรษฐกิจและวิกฤต) และ “ภายใน” (อิทธิพลของวันหยุดและรอบฤดูกาลและรายปี)

Содержание

เปิดข้อมูลและภาพรวมของพารามิเตอร์เริ่มต้น
กิจกรรมการก่อสร้างประจำปีในซานฟรานซิสโก
ความคาดหวังและความเป็นจริงในการเตรียมการประมาณการต้นทุน
กิจกรรมการก่อสร้างขึ้นอยู่กับฤดูกาลของปี
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในซานฟรานซิสโก
พวกเขาลงทุนในด้านใดในช่วง 40 ปีที่ผ่านมา?
ค่าใช้จ่ายโดยประมาณโดยประมาณของการสมัครตามเขตเมือง
สถิติจำนวนการสมัครทั้งหมดตามเดือนและวัน
อนาคตของอุตสาหกรรมการก่อสร้างของซานฟรานซิสโก

เปิดข้อมูลและตรวจสอบพารามิเตอร์พื้นฐาน

นี่ไม่ใช่การแปลบทความ ฉันเขียนบน LinkedIn และเพื่อไม่ให้สร้างกราฟิกในหลายภาษา กราฟิกทั้งหมดจึงเป็นภาษาอังกฤษ ลิงก์ไปยังเวอร์ชันภาษาอังกฤษ: The Ups and Downs of the San Francisco Construction Industry แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการก่อสร้าง

ลิงค์ไปยังส่วนที่สอง:
ภาคการก่อสร้างที่เกินจริงและต้นทุนการทำงานในเมืองใหญ่ อัตราเงินเฟ้อและเช็คการเติบโตในซานฟรานซิสโก

ข้อมูลใบอนุญาตอาคารของเมืองซานฟรานซิสโก - จาก Open Data Portal - data.sfgov.org. พอร์ทัลมีชุดข้อมูลหลายชุดในหัวข้อการก่อสร้าง ชุดข้อมูลดังกล่าวสองชุดจัดเก็บและอัปเดตข้อมูลเกี่ยวกับใบอนุญาตที่ออกเพื่อการก่อสร้างหรือซ่อมแซมวัตถุในเมือง:

ชุดข้อมูลเหล่านี้ประกอบด้วยข้อมูลเกี่ยวกับใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกให้ โดยมีลักษณะต่างๆ ของวัตถุที่ออกใบอนุญาต จำนวนรายการทั้งหมด (สิทธิ์) ที่ได้รับ ในช่วงปี 1980-2019 - 1 ใบอนุญาต.

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

พารามิเตอร์หลักจากชุดข้อมูลนี้ที่ใช้สำหรับการวิเคราะห์:

  • ใบอนุญาต_creation_date — วันที่สร้างคำขอ (อันที่จริงคือวันที่เริ่มงานก่อสร้าง)
  • คำอธิบาย — คำอธิบายของแอปพลิเคชัน (คำหลักสองหรือสามคำที่อธิบายโครงการก่อสร้าง (งาน) ที่สร้างใบอนุญาต)
  • ประมาณ_ต้นทุน — ประมาณการ (ประมาณ) ต้นทุนงานก่อสร้าง
  • แก้ไข_ต้นทุนแล้ว — ต้นทุนที่แก้ไข (ต้นทุนงานหลังการตีราคาใหม่ เพิ่มหรือลดปริมาณการสมัครเริ่มต้น)
  • ที่มีอยู่_ใช้ - ประเภทของที่อยู่อาศัย (บ้านเดียว สองครอบครัว อพาร์ทเมนต์ สำนักงาน การผลิต ฯลฯ)
  • รหัสไปรษณีย์, ที่ตั้ง — รหัสไปรษณีย์และพิกัดวัตถุ

กิจกรรมการก่อสร้างประจำปีในซานฟรานซิสโก

กราฟด้านล่างแสดงพารามิเตอร์ ประมาณ_ต้นทุน и แก้ไข_ต้นทุนแล้ว แสดงเป็นการกระจายต้นทุนงานทั้งหมดตามเดือน 

data_cost_m = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='M')).sum()

เพื่อลด "ค่าผิดปกติ" รายเดือน ข้อมูลรายเดือนจะถูกจัดกลุ่มตามปี กราฟของจำนวนเงินที่ลงทุนในแต่ละปีได้รับรูปแบบที่สมเหตุสมผลและวิเคราะห์ได้มากขึ้น

data_cost_y = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='Y')).sum()

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

อิงตามการเคลื่อนย้ายประจำปีของผลรวมของค่าใช้จ่าย (ใบอนุญาตทั้งหมดสำหรับปี) ไปยังสิ่งอำนวยความสะดวกในเมือง ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่มีอิทธิพลตั้งแต่ปี 1980 ถึง 2019 มองเห็นได้ชัดเจน เกี่ยวกับจำนวนและต้นทุนของโครงการก่อสร้าง หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในซานฟรานซิสโก

จำนวนใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (จำนวนงานก่อสร้างหรือจำนวนการลงทุน) ในช่วง 40 ปีที่ผ่านมามีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับกิจกรรมทางเศรษฐกิจในซิลิคอนวัลเลย์

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

กิจกรรมการก่อสร้างสูงสุดครั้งแรกมีความเกี่ยวข้องกับกระแสอิเล็กทรอนิกส์ในช่วงกลางทศวรรษที่ 80 ในหุบเขา ภาวะเศรษฐกิจถดถอยด้านอิเล็กทรอนิกส์และการธนาคารที่ตามมาในปี 1985 ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคตกต่ำลงซึ่งไม่สามารถฟื้นตัวได้เกือบทศวรรษ

หลังจากนั้นอีกสองครั้ง (ในปี 1993-2000 และ 2009-2016) ก่อนการล่มสลายของฟองสบู่ดอทคอมและความเจริญรุ่งเรืองทางเทคโนโลยีในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อุตสาหกรรมการก่อสร้างของซานฟรานซิสโกมีการเติบโตแบบพาราโบลาหลายพันเปอร์เซ็นต์.

การลบจุดสูงสุดและจุดต่ำสุดตรงกลางออกและทิ้งค่าต่ำสุดและสูงสุดสำหรับแต่ละวัฏจักรเศรษฐกิจ เป็นที่ชัดเจนว่าความผันผวนของตลาดขนาดใหญ่ได้รบกวนอุตสาหกรรมในช่วง 40 ปีที่ผ่านมาอย่างไร

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

การลงทุนที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในการก่อสร้างเกิดขึ้นในช่วงที่ดอทคอมเฟื่องฟู โดยระหว่างปี 1993 ถึง 2001 มีการลงทุนมูลค่า 10 หมื่นล้านดอลลาร์ในการปรับปรุงและก่อสร้าง หรือประมาณ 1 พันล้านดอลลาร์ต่อปี หากเรานับเป็นตารางเมตร (ราคา 1 ตร.ม. ในปี 1995 คือ 3000 เหรียญสหรัฐฯ) ก็จะเท่ากับประมาณ 350 ตร.ม. ต่อปีเป็นเวลา 000 ปี เริ่มตั้งแต่ปี 2

การเติบโตของการลงทุนรวมประจำปีในช่วงเวลานี้มีจำนวน 1215%

บริษัทที่เช่าอุปกรณ์ก่อสร้างในช่วงเวลานี้มีความคล้ายคลึงกับบริษัทที่ขายพลั่วในช่วงตื่นทอง (ในภูมิภาคเดียวกันในช่วงกลางศตวรรษที่ 19) แทนที่จะเป็นพลั่วเท่านั้น ในช่วงทศวรรษ 2000 มีเครนและปั๊มคอนกรีตสำหรับบริษัทก่อสร้างที่เพิ่งจัดตั้งขึ้นใหม่ซึ่งต้องการสร้างรายได้จากการก่อสร้างที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

หลังจากแต่ละวิกฤตการณ์ต่างๆ ที่อุตสาหกรรมการก่อสร้างต้องเผชิญในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในอีกสองปีหลังวิกฤติ การลงทุน (จำนวนคำขอใบอนุญาต) เพื่อก่อสร้าง ลดลงอย่างน้อย 50% ในแต่ละครั้ง.

วิกฤตครั้งใหญ่ที่สุดในอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโกเกิดขึ้นในช่วงทศวรรษที่ 90 โดยที่ในช่วงเวลา 5 ปี อุตสาหกรรมก็ตกต่ำลง (-85% ในช่วงปี 1983-1986) จากนั้นก็เพิ่มขึ้นอีกครั้ง (+895% ในช่วงปี 1988-1992) และคงอยู่ในเงื่อนไขรายปีในปี 1981, 1986, 1988 , พ.ศ. 1993 - ในระดับเดียวกัน

หลังจากปี 1993 ความเสื่อมโทรมของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในเวลาต่อมาทั้งหมดมีจำนวนไม่เกิน 50% แต่ ที่กำลังเข้าสู่วิกฤตเศรษฐกิจ (เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19) สามารถสร้างวิกฤตการณ์ในอุตสาหกรรมการก่อสร้างได้ ในช่วงปี 2017-2021 ซึ่งการลดลงในช่วงปี 2017-2019 มีจำนวนรวมมากกว่า 60%

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

การเติบโตของประชากรซานฟรานซิสโก พลวัตในช่วงปี 1980-1993 ด้วย แสดงให้เห็นการเติบโตเกือบเท่าตัว. ความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจและพลังงานเชิงนวัตกรรมของซิลิคอนแวลลีย์เป็นรากฐานที่มั่นคงซึ่งเป็นรากฐานของเศรษฐกิจใหม่ ยุคเรอเนซองส์ของอเมริกา และดอทคอมที่ถูกสร้างขึ้น เป็นศูนย์กลางของเศรษฐกิจใหม่ แต่ต่างจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากหลังจากจุดสูงสุดของดอทคอม ประชากรก็อยู่ในที่ราบสูงจริงๆ

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

ก่อนที่ดอทคอมจะถึงจุดสูงสุดในปี 2001 การเติบโตของประชากรต่อปีตั้งแต่ปี 1950 อยู่ที่ประมาณ 1% ต่อปี จากนั้นหลังจากการล่มสลายของฟองสบู่ การไหลเข้าของประชากรใหม่ก็ลดลง และตั้งแต่ปี 2001 มีเพียงร้อยละ 0.2 ต่อปีเท่านั้น

ในปี 2019 (เป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 1950) พลวัตการเติบโตแสดงให้เห็นการไหลออกของประชากร (-0.21% หรือ 7000 คน) ออกจากเมืองซานฟรานซิสโก

ความคาดหวังและความเป็นจริงในการเตรียมการประมาณการต้นทุน

ในชุดข้อมูลที่ใช้ ข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนใบอนุญาตสำหรับโครงการก่อสร้างจะแบ่งออกเป็น:

  • ต้นทุนโดยประมาณเดิม (ประมาณ_ต้นทุน)
  • ต้นทุนงานหลังการตีราคาใหม่ (แก้ไข_ต้นทุนแล้ว)

ในช่วงที่เศรษฐกิจเฟื่องฟู วัตถุประสงค์หลักของการตีราคาใหม่คือการเพิ่มต้นทุนเริ่มแรก เมื่อนักลงทุน (ลูกค้าก่อสร้าง) แสดงความอยากอาหารหลังจากเริ่มการก่อสร้าง
ในช่วงวิกฤต พวกเขาพยายามที่จะไม่เกินต้นทุนที่ประมาณการไว้ และการประมาณการเบื้องต้นแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง (ยกเว้นแผ่นดินไหวในปี พ.ศ. 1989)

จากกราฟที่สร้างขึ้นจากความแตกต่างระหว่างต้นทุนที่ตีราคาใหม่กับต้นทุนโดยประมาณ (ต้นทุนที่แก้ไข - ต้นทุนโดยประมาณ) สังเกตได้ว่า:

จำนวนต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเมื่อประเมินปริมาณงานก่อสร้างโดยตรงขึ้นอยู่กับวงจรการเติบโตทางเศรษฐกิจ

data_spread = data_cost.assign(spread = (data_cost.revised_cost-data_cost.estimated_cost))

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

ในช่วงที่เศรษฐกิจเติบโตอย่างรวดเร็ว ลูกค้าที่ทำงาน (นักลงทุน) ใช้จ่ายเงินอย่างไม่เห็นแก่ตัว โดยเพิ่มคำขอหลังจากเริ่มงาน

ลูกค้า (นักลงทุน) รู้สึกมั่นใจทางการเงิน ขอให้ผู้รับเหมาก่อสร้างหรือสถาปนิกต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่ออกไว้แล้ว นี่อาจเป็นการตัดสินใจเพิ่มความยาวเริ่มต้นของสระน้ำหรือเพิ่มพื้นที่ของบ้าน (หลังเริ่มงานและออกใบอนุญาตก่อสร้าง)

ในช่วงพีคของยุคดอทคอม ค่าใช้จ่าย "เพิ่มเติม" ดังกล่าวสูงถึง "พิเศษ" ถึง 1 พันล้านต่อปี

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

หากคุณดูตารางนี้เป็นเปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลงแล้ว ยอดประมาณการที่เพิ่มขึ้น (100% หรือ 2 เท่าของต้นทุนประมาณการเดิม) เกิดขึ้นในปีก่อนเกิดแผ่นดินไหวซึ่งเกิดขึ้นในปี 1989 ใกล้เมือง ฉันคิดว่าหลังแผ่นดินไหว โครงการก่อสร้างที่เริ่มในปี 1988 ต้องใช้เวลาและเงินทุนมากขึ้นในการดำเนินการหลังแผ่นดินไหวในปี 1989

ในทางกลับกัน การปรับลดประมาณการต้นทุน (ซึ่งเกิดขึ้นเพียงครั้งเดียวในช่วงปี 1980 ถึง 2019) หลายปีก่อนเกิดแผ่นดินไหว สันนิษฐานว่าเกิดจากการที่บางโครงการที่เริ่มในปี 1986-1987 ถูกระงับหรือการลงทุนในโครงการเหล่านี้ถูกตัดออกไป ลง. ตามกำหนดเวลา โดยเฉลี่ยแต่ละโครงการที่เริ่มในปี 1987 - ต้นทุนโดยประมาณลดลง -20% ของแผนเดิม.

data_spred_percent = data_cost_y.assign(spred = ((data_cost_y.revised_cost-data_cost_y.estimated_cost)/data_cost_y.estimated_cost*100))

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

การเพิ่มขึ้นของต้นทุนโดยประมาณเริ่มต้นมากกว่า 40% ที่ระบุหรืออาจเป็นผลมาจากฟองสบู่ที่ใกล้เข้ามาในตลาดการเงินและตลาดการก่อสร้างในเวลาต่อมา

อะไรคือสาเหตุที่ทำให้ส่วนต่าง (ความแตกต่าง) ลดลงระหว่างต้นทุนโดยประมาณและต้นทุนที่แก้ไขหลังปี 2007

บางทีนักลงทุนอาจเริ่มดูตัวเลขอย่างรอบคอบ (จำนวนเฉลี่ยในช่วง 20 ปีเพิ่มขึ้นจาก 100 ดอลลาร์เป็น 2 ล้านดอลลาร์) หรือบางทีอาจเป็นแผนกก่อสร้าง การป้องกันและยับยั้งฟองสบู่ที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ นำเสนอกฎเกณฑ์และข้อจำกัดใหม่ ๆ เพื่อลดการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้น และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในช่วงวิกฤตปี

กิจกรรมการก่อสร้างขึ้นอยู่กับฤดูกาลของปี

ด้วยการจัดกลุ่มข้อมูลตามสัปดาห์ปฏิทินของปี (54 สัปดาห์) คุณสามารถสังเกตกิจกรรมการก่อสร้างในเมืองซานฟรานซิสโก ขึ้นอยู่กับฤดูกาลและช่วงเวลาของปี

ในวันคริสต์มาส องค์กรก่อสร้างทุกแห่งกำลังพยายามขอใบอนุญาตสำหรับโครงการ "ขนาดใหญ่" ใหม่ทันเวลา (ขณะเดียวกัน! จำนวน! ใบอนุญาตในเดือนเดียวกันนี้อยู่ในระดับเดียวกันตลอดทั้งปี) นักลงทุนที่วางแผนจะได้รับทรัพย์สินภายในปีหน้า เข้าทำสัญญาในช่วงฤดูหนาว โดยคำนึงถึงส่วนลดจำนวนมาก (เนื่องจากสัญญาฤดูร้อนส่วนใหญ่กำลังจะสิ้นสุดภายในสิ้นปีนี้ และบริษัทรับเหมาก่อสร้างต่างให้ความสนใจ ในการรับใบสมัครใหม่)

ก่อนวันคริสต์มาส จะมีการส่งใบสมัครจำนวนมากที่สุด (เพิ่มขึ้นจากเฉลี่ย 1-1,5 พันล้านต่อเดือนเป็น 5 พันล้านในเดือนธันวาคมเพียงเดือนเดียว) ในขณะเดียวกัน จำนวนการสมัครทั้งหมดต่อเดือนยังคงอยู่ที่ระดับเดิม (ดูส่วนด้านล่าง: สถิติจำนวนการสมัครทั้งหมดตามเดือนและวัน)

หลังจากวันหยุดฤดูหนาว อุตสาหกรรมการก่อสร้างกำลังวางแผนและดำเนินการตามคำสั่ง "คริสต์มาส" อย่างแข็งขัน (โดยแทบไม่มีการเพิ่มจำนวนใบอนุญาต) เพื่อเพิ่มทรัพยากรภายในกลางปี ​​(ก่อนวันหยุดวันประกาศอิสรภาพ) ก่อนปีใหม่ คลื่นของสัญญาฤดูร้อนจะเริ่มทันทีหลังจากวันหยุดเดือนมิถุนายน

data_month_year = data_month_year.assign(week_year = data_month_year.permit_creation_date.dt.week)
data_month_year = data_month_year.groupby(['week_year'])['estimated_cost'].sum()

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

ข้อมูลเปอร์เซ็นต์เดียวกัน (เส้นสีส้ม) ยังแสดงให้เห็นว่าอุตสาหกรรมดำเนินธุรกิจ "ราบรื่น" ตลอดทั้งปี แต่ก่อนและหลังวันหยุด กิจกรรมเกี่ยวกับใบอนุญาตเพิ่มขึ้นเป็น 150% ในช่วงระหว่างสัปดาห์ที่ 20-24 (ก่อนวันประกาศอิสรภาพ) และ ลดลงทันทีหลังวันหยุดมากถึง -70%

ก่อนวันฮาโลวีนและคริสต์มาส กิจกรรมในอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโกเพิ่มขึ้น 43% ในช่วงสัปดาห์ที่ 44-150 (จากล่างขึ้นบน) และลดลงเหลือศูนย์ในช่วงวันหยุด

ดังนั้น อุตสาหกรรมจึงอยู่ในรอบ 20 เดือน ซึ่งแยกจากวันหยุด “วันประกาศอิสรภาพของสหรัฐอเมริกา” (สัปดาห์ที่ 52) ​​และ “คริสต์มาส” (สัปดาห์ที่ XNUMX)

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในซานฟรานซิสโก

จากข้อมูลใบอนุญาตก่อสร้างอาคารในเมือง:

การลงทุนทั้งหมดในโครงการก่อสร้างในซานฟรานซิสโกตั้งแต่ปี 1980 ถึง 2019 อยู่ที่ 91,5 พันล้านดอลลาร์

sf_worth = data_location_lang_long.cost.sum()

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

มูลค่าตลาดรวมของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดในซานฟรานซิสโกประเมินโดยภาษีทรัพย์สิน (เป็นมูลค่าประเมินของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดและทรัพย์สินส่วนบุคคลทั้งหมดที่ซานฟรานซิสโกเป็นเจ้าของ) สูงถึง 2016 พันล้านดอลลาร์ในปี 208.

พื้นที่ใดของซานฟรานซิสโกที่ลงทุนในช่วง 40 ปีที่ผ่านมา?

เมื่อใช้ห้องสมุด Folium เรามาดูกันว่าเงิน 91,5 พันล้านดอลลาร์นี้ลงทุนไปที่ไหนตามภูมิภาค ในการดำเนินการนี้ เมื่อจัดกลุ่มข้อมูลตามรหัสไปรษณีย์แล้ว เราจะแสดงค่าผลลัพธ์โดยใช้วงกลม (ฟังก์ชัน Circle จากไลบรารี Folium)

import folium
from folium import Circle
from folium import Marker
from folium.features import DivIcon

# map folium display
lat = data_location_lang_long.lat.mean()
long = data_location_lang_long.long.mean()
map1 = folium.Map(location = [lat, long], zoom_start = 12)

for i in range(0,len(data_location_lang_long)):
    Circle(
        location = [data_location_lang_long.iloc[i]['lat'], data_location_lang_long.iloc[i]['long']],
        radius= [data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/20000000],
        fill = True, fill_color='#cc0000',color='#cc0000').add_to(map1)
    Marker(
    [data_location_mean.iloc[i]['lat'], data_location_mean.iloc[i]['long']],
    icon=DivIcon(
        icon_size=(6000,3336),
        icon_anchor=(0,0),
        html='<div style="font-size: 14pt; text-shadow: 0 0 10px #fff, 0 0 10px #fff;; color: #000";"">%s</div>'
        %("$ "+ str((data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/1000000000).round()) + ' mlrd.'))).add_to(map1)
map1

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

เป็นที่แน่ชัดจากภูมิภาคว่า พายส่วนใหญ่ไปที่ DownTown อย่างมีเหตุผล ทำให้การจัดกลุ่มวัตถุทั้งหมดง่ายขึ้นตามระยะทางไปยังใจกลางเมืองและเวลาที่ใช้ในการไปถึงใจกลางเมือง (แน่นอนว่าบ้านราคาแพงก็ถูกสร้างขึ้นบนชายฝั่งเช่นกัน) ใบอนุญาตทั้งหมดถูกแบ่งออกเป็น 4 กลุ่ม: 'ตัวเมือง' , '<0.5H ในตัวเมือง', '< 1H ในตัวเมือง', 'นอก SF'

from geopy.distance import vincenty
def distance_calc (row):
    start = (row['lat'], row['long'])
    stop = (37.7945742, -122.3999445)

    return vincenty(start, stop).meters/1000

df_pr['distance'] = df_pr.apply (lambda row: distance_calc (row),axis=1)

def downtown_proximity(dist):
    '''
    < 2 -> Near Downtown,  >= 2, <4 -> <0.5H Downtown
    >= 4, <6 -> <1H Downtown, >= 8 -> Outside SF
    '''
    if dist < 2:
        return 'Downtown'
    elif dist < 4:
        return  '<0.5H Downtown'
    elif dist < 6:
        return '<1H Downtown'
    elif dist >= 6:
        return 'Outside SF'
df_pr['downtown_proximity'] = df_pr.distance.apply(downtown_proximity)

จากการลงทุน 91,5 พันล้านในเมืองนี้ เกือบ 70 พันล้าน (75% ของการลงทุนทั้งหมด) ที่ลงทุนในการซ่อมแซมและก่อสร้างอยู่ในใจกลางเมือง (โซนสีเขียว) และเข้าสู่เขตตัวเมืองในรัศมี 2 กม. จากตรงกลาง (โซนสีน้ำเงิน)

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

ต้นทุนเฉลี่ยโดยประมาณของการสมัครก่อสร้างตามเขตเมือง

ข้อมูลทั้งหมด เช่นเดียวกับจำนวนเงินลงทุนทั้งหมด ถูกจัดกลุ่มตามรหัสไปรษณีย์ เฉพาะในกรณีนี้ด้วยค่าเฉลี่ย (.mean()) ต้นทุนโดยประมาณของแอปพลิเคชันตามรหัสไปรษณีย์

data_location_mean = data_location.groupby(['zipcode'])['lat','long','estimated_cost'].mean()

ในพื้นที่ธรรมดาของเมือง (มากกว่า 2 กม. จากใจกลางเมือง) - ต้นทุนเฉลี่ยโดยประมาณของการสมัครก่อสร้างคือ 50 ดอลลาร์

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

ค่าใช้จ่ายโดยประมาณโดยเฉลี่ยในพื้นที่ใจกลางเมืองสูงกว่าประมาณสามเท่า ($150 ถึง $400) มากกว่าในพื้นที่อื่น ($30-50)

นอกเหนือจากต้นทุนที่ดินแล้ว ยังมีปัจจัยสามประการที่กำหนดต้นทุนรวมของการก่อสร้างบ้าน ได้แก่ ค่าแรง วัสดุ และค่าธรรมเนียมรัฐบาล องค์ประกอบทั้งสามนี้ในรัฐแคลิฟอร์เนียสูงกว่าส่วนอื่นๆ ของประเทศ หลักเกณฑ์การก่อสร้างของรัฐแคลิฟอร์เนียถือเป็นหลักเกณฑ์ที่ครอบคลุมและเข้มงวดที่สุดในประเทศ (เนื่องจากกฎระเบียบด้านแผ่นดินไหวและสิ่งแวดล้อม) ซึ่งมักต้องใช้วัสดุและแรงงานที่มีราคาแพงกว่า

ตัวอย่างเช่น รัฐบาลกำหนดให้ผู้สร้างต้องใช้วัสดุก่อสร้างคุณภาพสูงกว่า (หน้าต่าง ฉนวน ระบบทำความร้อนและความเย็น) เพื่อให้บรรลุมาตรฐานประสิทธิภาพการใช้พลังงานในระดับสูง

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

จากสถิติทั่วไปเกี่ยวกับต้นทุนเฉลี่ยของการยื่นขอใบอนุญาต มีสถานที่ตั้งที่โดดเด่นสองแห่ง:

  • Treasure Island - เกาะเทียมในอ่าวซานฟรานซิสโก ค่าใช้จ่ายโดยประมาณของใบอนุญาตก่อสร้างอาคารคือ 6,5 ล้านดอลลาร์
  • มิชชั่นเบย์ — (ประชากร 2926 คน) ค่าใช้จ่ายโดยประมาณของใบอนุญาตก่อสร้างอาคารคือ 1,5 ล้านดอลลาร์

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

ที่จริงแล้ว การใช้งานที่มีค่าเฉลี่ยสูงในสองด้านนี้มีความเกี่ยวข้องกัน โดยมีจำนวนการสมัครน้อยที่สุดสำหรับที่ตั้งไปรษณีย์เหล่านี้ (145 และ 3064 ตามลำดับ การก่อสร้างบนเกาะมีจำกัดมาก) ในขณะที่รหัสไปรษณีย์ส่วนที่เหลือ - XNUMXและช่วงปี 1980-2019 มีผู้ยื่นคำขอประมาณ 1300 รายต่อปี (รวมเฉลี่ย 30 -50 ใบสมัครตลอดระยะเวลา)

ตามพารามิเตอร์ "จำนวนแอปพลิเคชัน" จะเห็นการกระจายจำนวนแอปพลิเคชันต่อรหัสไปรษณีย์ทั่วทั้งเมืองอย่างสมบูรณ์แบบ

สถิติจำนวนการสมัครทั้งหมดตามเดือนและวัน

สถิติโดยรวมเกี่ยวกับจำนวนการสมัครทั้งหมดตามเดือนและวันในสัปดาห์ระหว่างปี 1980 ถึง 2019 แสดงให้เห็นว่า เดือนที่เงียบที่สุดสำหรับแผนกก่อสร้างคือเดือนฤดูใบไม้ผลิและฤดูหนาว ในขณะเดียวกัน จำนวนเงินลงทุนที่ระบุในแอปพลิเคชันจะแตกต่างกันอย่างมากและแตกต่างกันไปในแต่ละเดือนในแต่ละครั้ง (ดูเพิ่มเติม “กิจกรรมการก่อสร้างขึ้นอยู่กับฤดูกาล”) ในวันต่างๆ ของสัปดาห์ ในวันจันทร์ งานในแผนกจะน้อยกว่าวันอื่นๆ ของสัปดาห์ประมาณ 20% 

months = [ 'January', 'February', 'March', 'April', 'May','June', 'July', 'August', 'September', 'October', 'November', 'December' ]
data_month_count  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).count().reindex(months)

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

แม้ว่าเดือนมิถุนายนและกรกฎาคมจะเท่ากันในแง่ของจำนวนการสมัคร แต่ในแง่ของต้นทุนโดยประมาณทั้งหมด ความแตกต่างอยู่ที่ 100% (4,3 พันล้านในเดือนพฤษภาคมและกรกฎาคม และ 8,2 พันล้านในเดือนมิถุนายน) 

data_month_sum  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).sum().reindex(months)

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

อนาคตของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก ทำนายกิจกรรมตามรูปแบบ

สุดท้ายนี้ เราจะมาเปรียบเทียบแผนภูมิกิจกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโกกับแผนภูมิราคา Bitcoin (2015-2018) และแผนภูมิราคาทองคำ (พ.ศ. 1940 - 1980)

ลวดลาย (จากรูปแบบภาษาอังกฤษ - แบบจำลอง ตัวอย่าง) - ในการวิเคราะห์ทางเทคนิค จะมีการเรียกชุดข้อมูลราคา ปริมาณ หรือตัวบ่งชี้ที่ทำซ้ำอย่างมีเสถียรภาพ การวิเคราะห์รูปแบบขึ้นอยู่กับหลักสัจพจน์ประการหนึ่งของการวิเคราะห์ทางเทคนิค: "ประวัติศาสตร์ซ้ำรอย" - เชื่อกันว่าการรวมข้อมูลซ้ำหลายครั้งนำไปสู่ผลลัพธ์ที่คล้ายคลึงกัน

รูปแบบหลักที่เห็นได้ในแผนภูมิกิจกรรมประจำปีคือ นี่คือรูปแบบการกลับตัวของแนวโน้ม “Head and Shoulders” ตั้งชื่อเช่นนี้เพราะแผนภูมิดูเหมือนศีรษะมนุษย์ (ยอด) และไหล่ที่ด้านข้าง (ยอดน้อยกว่า) เมื่อราคาทะลุเส้นที่เชื่อมต่อกับราง รูปแบบจะถือว่าสมบูรณ์และการเคลื่อนไหวมีแนวโน้มที่จะลดลง

ความเคลื่อนไหวของกิจกรรมในอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโกเกือบจะเกิดขึ้นพร้อมกันกับการเพิ่มขึ้นของราคาทองคำและบิทคอยน์ ประสิทธิภาพที่ผ่านมาของแผนภูมิราคาและกิจกรรมทั้งสามนี้แสดงให้เห็นความคล้ายคลึงกันอย่างเห็นได้ชัด

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

เพื่อให้สามารถคาดการณ์พฤติกรรมของตลาดการก่อสร้างได้ในอนาคต จำเป็นต้องคำนวณค่าสัมประสิทธิ์สหสัมพันธ์ กับแต่ละเทรนด์ทั้งสองนี้

ตัวแปรสุ่มสองตัวถูกเรียกว่ามีความสัมพันธ์กันหากโมเมนต์สหสัมพันธ์ (หรือสัมประสิทธิ์สหสัมพันธ์) แตกต่างจากศูนย์ และเรียกว่าปริมาณที่ไม่สัมพันธ์กันหากโมเมนต์สหสัมพันธ์เป็นศูนย์

หากค่าผลลัพธ์ใกล้กับ 0 มากกว่า 1 ก็ไม่มีประโยชน์ที่จะพูดถึงรูปแบบที่ชัดเจน นี่เป็นปัญหาทางคณิตศาสตร์ที่ซับซ้อนซึ่งอาจเกิดขึ้นโดยสหายที่มีอายุมากกว่าที่อาจสนใจในหัวข้อนี้

ถ้า! ไม่เป็นไปตามหลักวิทยาศาสตร์! ดูหัวข้อการพัฒนาต่อไปของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก: หากรูปแบบยังคงสอดคล้องกับราคา Bitcoin แล้ว ตามตัวเลือกในแง่ร้ายนี้ — การหลุดพ้นจากวิกฤติในอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโกจะไม่ใช่เรื่องง่ายในช่วงหลังวิกฤติ

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

ด้วยตัวเลือกที่ “มองโลกในแง่ดี” มากขึ้น การพัฒนา การเติบโตแบบทวีคูณซ้ำซ้อนในอุตสาหกรรมการก่อสร้างเป็นไปได้หากกิจกรรมที่นี่เป็นไปตามสถานการณ์ "ราคาทองคำ" ในกรณีนี้ ภายใน 20-30 ปี (อาจเป็นใน 10) ภาคการก่อสร้างจะเผชิญกับการจ้างงานและการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นใหม่

ความขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการพัฒนากิจกรรมการก่อสร้าง

ในส่วนถัดไป ฉันจะพิจารณาแต่ละภาคส่วนของการก่อสร้างให้ละเอียดยิ่งขึ้น (การซ่อมแซมหลังคา ห้องครัว การก่อสร้างบันได ห้องน้ำ หากคุณมีข้อเสนอแนะเกี่ยวกับอุตสาหกรรมหรือข้อมูลอื่น ๆ - โปรดเขียนในความคิดเห็น) และเปรียบเทียบอัตราเงินเฟ้อสำหรับงานแต่ละประเภทด้วย อัตราคงที่ของสินเชื่อจำนองและความสามารถในการทำกำไรของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ (อัตราการจำนองคงที่และอัตราผลตอบแทนของกระทรวงการคลังสหรัฐฯ)

ลิงค์ไปยังส่วนที่สอง:
ภาคการก่อสร้างที่เกินจริงและต้นทุนการทำงานในเมืองใหญ่ อัตราเงินเฟ้อและเช็คการเติบโตในซานฟรานซิสโก

ลิงก์ไปยังสมุดบันทึก Jupyter: ซานฟรานซิสโก. ภาคการก่อสร้าง พ.ศ. 1980-2019
กรุณาสำหรับผู้ที่อยู่กับ Kaggle ให้ Notebook บวกด้วย (ขอบคุณ!)
(ความคิดเห็นและคำอธิบายของโค้ดจะถูกเพิ่มลงใน Notebook ในภายหลัง)

ลิงก์ไปยังเวอร์ชันภาษาอังกฤษ: การขึ้นและลงของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก แนวโน้มและประวัติความเป็นมาของการก่อสร้าง

หากคุณชอบเนื้อหาของฉัน โปรดพิจารณาซื้อกาแฟให้ฉันด้วย
ขอบคุณสำหรับการสนับสนุน! ซื้อกาแฟให้ผู้เขียน

เฉพาะผู้ใช้ที่ลงทะเบียนเท่านั้นที่สามารถเข้าร่วมในการสำรวจได้ เข้าสู่ระบบ, โปรด.

อนาคตของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในซานฟรานซิสโกจะเป็นอย่างไร?

  • ลด 66,7%ภาคการก่อสร้างมีแนวโน้มที่จะเดินตามเส้นทางของ Bitcoin2 มากขึ้น

  • ลด 0,0%ภาคการก่อสร้างอาจเป็นไปตามเส้นทางราคาทองคำ0

  • ลด 0,0%ภาคอุตสาหกรรมคาดว่าจะเป็นที่ฮือฮาในอีก 10 ปีข้างหน้า0

  • ลด 33,3%การพัฒนาภาคส่วนไม่เป็นไปตามแบบแผน1

ผู้ใช้ 3 คนโหวต ผู้ใช้ 6 รายงดออกเสียง

ที่มา: will.com

เพิ่มความคิดเห็น