เมื่อเร็ว ๆ นี้ ฉันประสบปัญหาในการเลือกอพาร์ทเมนต์ และแน่นอนว่าสิ่งแรกที่ฉันตัดสินใจทำคือค้นหาว่าเกิดอะไรขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และตามปกติแล้ว ครึ่งหนึ่งของผู้เชี่ยวชาญที่มี พวกเขาบอกว่าอสังหาริมทรัพย์จะสูงขึ้น คนอื่นบอกว่าตรงกันข้ามราคาจะลดลง ในท้ายที่สุด ฉันตัดสินใจที่จะคิดออกด้วยตัวเอง และนี่คือผลลัพธ์ที่ได้
©
เพื่อให้เข้าใจว่าราคามีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรในช่วงนี้ จำเป็นต้องค้นหาราคาขายจริงของอสังหาริมทรัพย์ ราคาจากเว็บไซต์เป้าหมายเช่น หรือ ไม่เหมาะ เนื่องจากอพาร์ทเมนท์มักจะขายลดราคาและไม่สามารถระบุราคาขายจริงได้ ดังนั้นฉันจึงสังเกตเห็นเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ที่คุณสามารถดูราคาจริงที่ซื้ออพาร์ทเมนต์ได้ เรากำลังพูดถึงเว็บไซต์แน่นอน คุณสามารถอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้ได้ใน ทบทวน. โดยสรุปเราสามารถพูดได้ว่าองค์กรนี้มีส่วนร่วมในการขายอพาร์ทเมนท์ภายใต้สัญญาเช่าที่ดำเนินการในการประมูล
หากต้องการทราบว่าเขตใดของมอสโกมีราคาเท่าใดและเป็นเรื่องน่าสนใจที่จะดูว่าอพาร์ทเมนต์ใดมีการซื้อขายมากกว่าในเขตใดที่พวกเขากำลังซื้อใกล้กับราคาเริ่มต้นและราคาสามารถเปลี่ยนแปลงได้มาก ในการดำเนินการนี้ ขั้นแรกฉันต้องแยกวิเคราะห์ข้อมูลจากไซต์ ข้อมูลนี้แบ่งออกเป็นสองประเภท: การประมูลในอดีตและล้มเหลว และอพาร์ทเมนท์ที่ไม่ได้ขายสามารถอยู่ในสองแห่งพร้อมกัน
ฉันใส่ข้อมูลที่แยกวิเคราะห์ลงในตารางเพื่อความชัดเจน:
ตารางแสดงข้อมูลการประมูล 10 ครั้งล่าสุด
ในตารางด้านบน คอลัมน์ 'A' มีข้อมูลเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์การประมูล (ที่อยู่ที่ไม่มีช่องว่างหรือตัวพิมพ์ใหญ่เนื่องจากการสะกดที่แตกต่างกันในข้อมูลต้นฉบับ) บรรทัดแรกระบุวันที่ของการประมูลในอนาคตและที่ผ่านมา อพาร์ทเมนต์ที่ขายแล้วจะถูกกรอกด้วย 'xxx' ในบรรทัด (ทำเพื่อทำความเข้าใจว่าอพาร์ทเมนต์ใดบ้างที่อาจมีในการประมูลที่ยังไม่ได้ประกาศ) ราคาเริ่มต้นจะแสดงอยู่ในบรรทัดบนสุดของเซลล์และ ราคาขายในบรรทัดล่างในเซลล์ของการประมูลในอนาคตจะมีลิงก์พร้อมคำอธิบายของอพาร์ทเมนต์
นอกจากนี้ ในตารางนี้ คุณสามารถดูรูปแบบที่น่าสนใจได้ เช่น ตามกฎแล้ว หากอพาร์ทเมนต์ไม่ได้ขายในการประมูลสองครั้ง ราคาจะลดลงในการประมูลครั้งที่สาม และทุกๆ การประมูลสองครั้ง แม้ว่าคุณจะดู สำหรับตัวอย่างที่ใหญ่กว่าก็มีข้อยกเว้นสำหรับกฎนี้และอพาร์ทเมนท์จะมีราคาถูกลงในการประมูลครั้งต่อไปหากไม่ได้ขายในตอนแรก
เพื่อทำความเข้าใจว่าพื้นที่ใดและกลุ่มอพาร์ทเมนท์ใดที่มีการซื้อขายมากกว่า ฉันจึงวางที่อยู่ทั้งหมดไว้บนแผนที่:
ลิงค์เต็มครับ .
แผนที่แสดงที่อยู่ของอพาร์ทเมนท์ที่เคยขายหรือกำลังจะขาย ชื่อของแท็กระบุราคาขาย (ไม่ใช่การขาย/การประมูล) ปีที่ขาย และวันที่ขายอพาร์ทเมนท์ ตัวเลขในฉลากแสดงจำนวนห้องในอพาร์ตเมนต์ คำอธิบายแท็กประกอบด้วยข้อมูลเกี่ยวกับการประมูลในอดีตและอนาคต รวมถึงที่อยู่ (ที่อยู่ที่ไม่มีช่องว่างหรือตัวพิมพ์ใหญ่เนื่องจากการสะกดในข้อมูลต้นฉบับแตกต่างกัน) และข้อมูลอื่น ๆ เกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์
ด้วยแผนที่ คุณสามารถดูได้ว่าราคาในพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรเมื่อเวลาผ่านไป และมีการซื้อขายตัวเลือกที่คล้ายกันมากน้อยเพียงใด สิ่งที่น่าสนใจที่ควรทราบก็คือกองทุนใหม่นั่นคือ อพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่ แม้จะอยู่ในพื้นที่ที่การคมนาคมเข้าถึงได้ไม่ดี มักจะขายโดยการต่อรอง แต่อพาร์ทเมนท์ในอาคารเก่าสามารถซื้อได้ในราคาเริ่มต้นหรือด้วยการต่อรองเล็กน้อย เมื่อใช้แผนที่ คุณสามารถคาดการณ์การประมูลโดยประมาณได้ โดยพิจารณาจากอพาร์ทเมนท์ที่ขายไปก่อนหน้านี้ซึ่งอยู่รอบๆ อพาร์ทเมนต์ที่จัดประมูล
แม้ว่าการเปรียบเทียบอพาร์ทเมนท์ของสต็อกเก่าและใหม่จะไม่ถูกต้องทั้งหมด และอพาร์ทเมนต์การประมูลก็มีอคติอย่างมากต่อสต็อกเก่าเนื่องจากข้อมูลเฉพาะ แต่ยังคงพิจารณาฮิสโตแกรมบางส่วนพร้อมสมมติฐานเหล่านี้
ฮิสโตแกรมของราคาเฉลี่ยสำหรับอพาร์ทเมนท์ตามปีและจำนวนห้อง:
จำนวนอพาร์ทเมนท์ทั้งหมด: 397
การพิจารณาราคาเฉลี่ยโดยแยกออกจากพื้นที่ที่พวกเขาตั้งอยู่นั้นไม่ถูกต้องทั้งหมด ดังนั้นเราจะพิจารณาอพาร์ทเมนท์ในแต่ละพื้นที่แยกกัน (พิจารณาเฉพาะพื้นที่ภายในถนนวงแหวนมอสโกเท่านั้น)
ฮิสโตแกรมของราคาเฉลี่ยสำหรับอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องแบ่งตามภูมิภาคและปี:
จำนวนอพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้องทั้งหมด: 218
ฮิสโตแกรมของราคาเฉลี่ยสำหรับอพาร์ทเมนต์สองห้องแบ่งตามภูมิภาคและปี:
จำนวนอพาร์ทเมนต์สองห้องทั้งหมด: 159
น่าเสียดายที่อพาร์ทเมนท์สามห้องมีน้อยเกินไป ดังนั้นจึงไม่สามารถสร้างฮิสโตแกรมที่ถูกต้องได้
จำนวนอพาร์ทเมนต์สามห้องทั้งหมด: 20
เมื่อคำนึงถึงสมมติฐานที่กำหนดไว้ข้างต้น (อีกครั้งในขณะที่เขียนมีการประมูลเพียงครั้งเดียวในปี 2020) ยังคงสามารถสรุปได้ หากคุณดูการกระจายราคาตามภูมิภาค คุณจะสังเกตเห็นว่า โดยทั่วไปราคากำลังสูงขึ้น แต่ก็มีการกลับรายการแล้ว ดังนั้นราคาในบางพื้นที่จึงเริ่มกลับตัว ในขณะที่ในพื้นที่อื่น ๆ การเติบโตเริ่มชะลอตัวลง (ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว บ่งชี้ว่าราคาถึงจุดสูงสุดแล้ว และมีแนวโน้มมากที่สุดที่ราคาจะตามมาในภายหลัง ปฏิเสธ).
ซอร์สโค้ดสำหรับ
ที่มา: will.com