Kamakailan lamang ay nahaharap ako sa problema sa pagpili ng isang apartment at siyempre ang unang bagay na napagpasyahan kong gawin ay alamin kung ano ang nangyayari sa real estate market at, gaya ng karaniwang nangyayari, kalahati ng mga eksperto na may sabi nila tataas daw ang real estate, sabi naman ng iba, sa kabaligtaran, bababa ang presyo. Sa huli, nagpasya akong malaman ito sa aking sarili, at ito ang lumabas dito.
Β©
Upang maunawaan kung paano nagbago ang presyo kamakailan, ito ay kinakailangan upang mahanap ang mga tunay na presyo ng pagbebenta ng real estate. Mga presyo mula sa mga target na site tulad ng o ay hindi angkop, dahil ang mga apartment doon ay karaniwang ibinebenta sa isang diskwento at ang tunay na presyo ng pagbebenta ay hindi malalaman, kaya napansin ko ang isang website ng real estate kung saan makikita mo ang aktwal na presyo kung saan binili ang apartment. Pinag-uusapan natin ang tungkol sa website, siyempre. , maaari mong basahin ang higit pa tungkol dito sa pagsusuri. Sa madaling sabi, masasabi natin na ang organisasyong ito ay nakikibahagi sa pagbebenta ng mga apartment sa ilalim ng isang naisagawang kasunduan sa pag-upa sa auction.
Upang malaman kung aling mga distrito ng Moscow kung ano ang mga presyo, at kawili-wiling tingnan kung aling mga apartment ang higit na kinakalakal, kung aling mga distrito ang kanilang binibili nang mas malapit sa panimulang presyo, at kung saan ang presyo ay maaaring magbago nang malaki. Upang gawin ito, na-parse ko muna ang data mula sa site , ang data na ito ay nahahati sa dalawang uri: mga nakaraan at nabigong auction, at ang mga apartment na hindi naibenta ay maaaring nasa dalawang lugar nang sabay-sabay.
Inilagay ko ang na-parse na data sa isang talahanayan para sa kalinawan:
Ipinapakita ng talahanayan ang data para sa huling 10 auction.
Sa talahanayan sa itaas, ang column na 'A' ay naglalaman ng impormasyon tungkol sa mga apartment ng auction (mga address na walang mga puwang o malalaking titik dahil sa mga pagkakaiba sa spelling sa source data), ang unang linya ay nagpapahiwatig ng mga petsa ng hinaharap at nakaraang mga auction. Ang mga nabentang apartment ay pinupuno ng 'xxx' sa linya (ginagawa ito upang maunawaan kung aling mga apartment ang maaaring available sa mga auction na hindi pa inaanunsyo), ang panimulang presyo ay ipinahiwatig sa tuktok na linya ng cell, at ang presyo ng pagbebenta sa ilalim na linya, sa mga cell ng hinaharap na mga auction mayroong isang link na may isang paglalarawan ng apartment .
Gayundin sa talahanayang ito maaari mong makita ang ilang mga kagiliw-giliw na mga pattern, halimbawa, bilang isang panuntunan, kung ang isang apartment ay hindi ibinebenta sa dalawang auction, pagkatapos ay sa ikatlong auction ang presyo ay mababawasan, at iba pa sa bawat dalawang auction, bagaman kung titingnan mo sa isang mas malaking sample, pagkatapos ay may mga pagbubukod sa panuntunang ito at ang apartment ay nagiging mas mura na sa susunod na auction, kung hindi ito naibenta sa una.
Upang maunawaan kung aling mga lugar at kung aling mga grupo ng mga apartment ang mayroong higit pang mga kalakalan, inilagay ko ang lahat ng mga address sa mapa:
Link sa buo .
Ipinapakita ng mapa ang mga address ng mga apartment na naibenta na o ibebenta, ang pamagat ng tag ay nagpapahiwatig ng presyo ng pagbebenta (hindi pagbebenta/auction), ang taon ng pagbebenta at ang petsa kung saan naibenta ang apartment. Ipinapakita ng numero sa label ang bilang ng mga kuwarto sa apartment. Ang paglalarawan ng tag ay naglalaman ng impormasyon tungkol sa nakaraan at hinaharap na mga auction, pati na rin ang address (mga address na walang mga puwang o malalaking titik dahil sa mga pagkakaiba sa spelling sa source data) at iba pang impormasyon tungkol sa apartment.
Salamat sa mapa, makikita mo kung paano nagbago ang presyo sa lugar sa paglipas ng panahon, at kung gaano karaming kalakalan ang mayroon para sa mga katulad na opsyon. Ang isang kawili-wiling bagay na dapat tandaan ay ang bagong pondo, i.e. Ang mga apartment sa mga bagong gusali, kahit na sa mga lugar na may mahinang transport accessibility, ay karaniwang ibinebenta sa pamamagitan ng bargaining, ngunit ang mga apartment sa mga lumang gusali ay maaaring mabili sa panimulang presyo o may kaunting bargaining. Gamit ang mapa, maaari kang gumawa ng tinatayang forecast para sa auction, kung isasaalang-alang ang mga dati nang naibentang apartment na matatagpuan sa paligid ng apartment na inilagay para sa auction.
Bagama't hindi ganap na tama na ihambing ang mga apartment ng luma at bagong stock, at ang mga apartment sa auction ay malakas na kumikiling sa lumang stock dahil sa mga detalye , ngunit isaalang-alang pa rin ang ilang histogram na may mga pagpapalagay na ito.
Histogram ng mga average na presyo para sa mga apartment ayon sa taon at bilang ng mga kuwarto:
Kabuuang bilang ng mga apartment: 397
Hindi ganap na tama na isaalang-alang ang mga average na presyo sa paghihiwalay mula sa lugar kung saan sila matatagpuan, kaya isasaalang-alang namin ang mga apartment sa bawat lugar nang hiwalay (tanging mga lugar sa loob ng Moscow Ring Road ang isinasaalang-alang).
Histogram ng mga average na presyo para sa isang silid na apartment, na hinati ayon sa rehiyon at taon:
Kabuuang bilang ng isang silid na apartment: 218
Histogram ng mga average na presyo para sa dalawang silid na apartment, na hinati ayon sa rehiyon at taon:
Kabuuang bilang ng dalawang silid na apartment: 159
Sa kasamaang palad, napakakaunting mga apartment na may tatlong silid; samakatuwid, walang medyo tamang histogram ang maaaring itayo.
Kabuuang bilang ng tatlong silid na apartment: 20
Isinasaalang-alang ang mga pagpapalagay na itinakda sa itaas (muli, sa oras ng pagsulat, isang auction lamang ang ginanap noong 2020), posible pa ring gumawa ng ilang mga konklusyon; kung titingnan mo ang pamamahagi ng mga presyo ayon sa rehiyon, mapapansin mo na sa pangkalahatan ang presyo ay tumataas, ngunit ito ay baligtad na, kaya ang mga presyo sa ilang mga lugar ay nagsisimulang bumaliktad, habang sa iba ay nagsisimulang bumagal ang paglago (na, sa pangkalahatan, ay nagpapahiwatig na ang pinakamataas na presyo ay naabot na at, malamang, ang kanilang kasunod na tanggihan).
Source code para sa
Pinagmulan: www.habr.com