Son zamanlarda bir daire seçme sorunuyla karşı karşıya kaldım ve elbette yapmaya karar verdiğim ilk şey emlak piyasasında neler olup bittiğini öğrenmekti ve genellikle olduğu gibi uzmanların yarısı gayrimenkulün artacağını söylüyorlar, bazıları ise tam tersine fiyatın düşeceğini söylüyor. Sonunda sorunu kendim çözmeye karar verdim ve ortaya bu çıktı.
©
Son dönemde fiyatların nasıl değiştiğini anlamak için gayrimenkullerin gerçek satış fiyatlarını bulmak gerekiyordu. gibi hedef sitelerdeki fiyatlar veya Oradaki daireler genellikle indirimli satıldığı ve gerçek satış fiyatı bulunamadığı için uygun değil, bu yüzden dairenin satın alındığı gerçek fiyatı görebileceğiniz bir emlak sitesi dikkatimi çekti. Tabii ki web sitesinden bahsediyoruz. , bunun hakkında daha fazlasını şurada okuyabilirsiniz gözden geçirmek. Özetle bu kuruluşun, açık artırmada imzalanan bir kira sözleşmesi kapsamında daire satışı ile uğraştığını söyleyebiliriz.
Moskova'nın hangi bölgelerinde fiyatların ne olduğunu öğrenmek için hangi dairelerin daha fazla işlem gördüğünü, hangi bölgelerde başlangıç fiyatına daha yakın satın aldıklarını ve hangi bölgelerde fiyatın çok değişebileceğini görmek ilginç olacaktır. Bunu yapmak için önce sitedeki verileri ayrıştırdım , bu veriler iki türe ayrılır: geçmiş ve başarısız açık artırmalar ve satılmayan daireler aynı anda iki yerde olabilir.
Netlik sağlamak için ayrıştırılan verileri bir tabloya koydum:
Tabloda son 10 ihalenin verileri gösterilmektedir.
Yukarıdaki tablonun 'A' sütunu, müzayede dairelerine ilişkin bilgileri (kaynak verilerdeki yazım farklılığından dolayı boşluksuz ve büyük harf içermeyen adresler) içerir, ilk satır ise gelecekteki ve geçmiş müzayedelerin tarihlerini gösterir. Satılan daireler satırına 'xxx' ile doldurulur (henüz açıklanmayan ihalelerde hangi dairelerin satışa çıkabileceğini anlamak için yapılır), hücrenin en üst satırında başlangıç fiyatı belirtilir ve Satış fiyatının alt satırında, gelecekteki açık artırmaların hücrelerinde dairenin açıklamasını içeren bir bağlantı var.
Ayrıca bu tabloda bazı ilginç modeller görebilirsiniz, örneğin kural olarak, eğer bir daire iki müzayedede satılmazsa, üçüncü müzayedede fiyat düşecek ve bu şekilde her iki müzayedede bir düşecek, ancak bakarsanız daha büyük bir örneklemde, bu kuralın istisnaları vardır ve daire, eğer ilk başta satılmamışsa, bir sonraki müzayedede zaten daha ucuz hale gelir.
Hangi bölgelerde ve hangi daire gruplarında daha fazla esnaf olduğunu anlamak için tüm adresleri haritaya yerleştirdim:
Tamamına bağlantı .
Harita satılmış veya satılacak dairelerin adreslerini gösterir, etiketin başlığı satış fiyatını (satış/açık artırma değil), satış yılını ve dairenin satıldığı tarihi gösterir. Etiketteki sayı dairedeki oda sayısını göstermektedir. Etiket açıklamasında geçmiş ve gelecek müzayedelere ilişkin bilgilerin yanı sıra adres (kaynak verilerdeki yazım farklılıkları nedeniyle boşluksuz veya büyük harf içermeyen adresler) ve daireye ilişkin diğer bilgiler yer alır.
Harita sayesinde bölgedeki fiyatın zaman içinde nasıl değiştiğini, benzer seçenekler için ne kadar ticaret olduğunu görebilirsiniz. Dikkat edilmesi gereken ilginç bir nokta da yeni fonun, yani. Yeni binalardaki daireler, ulaşım imkanının zayıf olduğu bölgelerde bile genellikle pazarlıkla satılıyor, ancak eski binalardaki daireler başlangıç fiyatından veya küçük bir pazarlıkla satın alınabiliyor. Haritayı kullanarak, müzayedeye çıkarılan dairenin çevresinde bulunan ve daha önce satılmış olan daireleri dikkate alarak, müzayede için yaklaşık bir tahmin yapabilirsiniz.
Her ne kadar eski ve yeni hisse senedindeki daireleri karşılaştırmak tamamen doğru olmasa da, açık artırmadaki daireler, özelliklerden dolayı eski hisse senedine karşı güçlü bir önyargıya sahiptir. ancak yine de bu varsayımlarla bazı histogramları göz önünde bulundurun.
Yıllara ve oda sayısına göre dairelerin ortalama fiyatlarının histogramı:
Toplam daire sayısı: 397
Ortalama fiyatları bulundukları bölgeden ayrı olarak değerlendirmek tamamen doğru değildir, bu nedenle her bölgedeki daireleri ayrı ayrı ele alacağız (yalnızca Moskova Çevre Yolu içindeki alanlar dikkate alınacaktır).
Tek odalı daireler için ortalama fiyatların bölgeye ve yıla göre bölünmüş histogramı:
Tek odalı dairelerin toplam sayısı: 218
İki odalı daireler için ortalama fiyatların bölgeye ve yıla göre bölünmüş histogramı:
Toplam iki odalı daire sayısı: 159
Ne yazık ki üç odalı dairelerin sayısı çok azdır; dolayısıyla doğru bir histogram oluşturulamaz.
Üç odalı dairelerin toplam sayısı: 20
Yukarıda belirtilen varsayımları hesaba katarsak (yine bu yazının yazıldığı sırada 2020'de yalnızca bir ihale düzenlenmişti), yine de bazı sonuçlar çıkarmak mümkün; fiyatların bölgelere göre dağılımına bakarsanız şunu fark edeceksiniz: genel olarak fiyat artıyor, ancak zaten tersine dönüyor, bu nedenle bazı bölgelerde fiyatlar tersine dönmeye başlarken diğerlerinde büyüme yavaşlamaya başlıyor (bu genel olarak maksimum fiyatlara ulaşıldığını ve büyük olasılıkla sonraki fiyatların arttığını gösterir). reddetmek).
için kaynak kodu
Kaynak: habr.com