Нещодавно зіткнувся з проблемою вибору квартири і звичайно насамперед вирішив дізнатися, що відбувається на ринку нерухомості і, як це зазвичай буває, половина експертів з кажуть, що нерухомість зростатиме, інша стверджує, що навпаки ціна падатиме. У результаті вирішив розібратися сам, і ось що з цього вийшло.
©
Для того щоб зрозуміти, як змінювалася ціна останнім часом, потрібно було знайти реальні ціни продажу нерухомості. Ціни з цільових сайтів типу або не підходять, так як там зазвичай квартири йдуть зі знижкою і реальну ціну продажу дізнатися не можна, тут я і помітив сайт продажу нерухомості на якому можна було подивитися дійсну ціну за яку купили квартиру. Мова звичайно йде про сайт , докладніше про нього можна прочитати в огляд. Двома словами можна сказати, що ця організація займається реалізацією квартир за договором виконаної ренти на торгах.
Щоб дізнатися в яких районах Москви які ціни, а також цікаво було б подивитися на які квартири торгуються більше, в яких районах купують ближче до стартової ціни, а в яких ціна може сильно змінитися. Для цього я в першу чергу спарив дані з сайту , Ці дані діляться на два види: аукціони, що пройшли і не пройшли, причому квартири, які не були продані можуть бути в двох місцях відразу.
Спарсенні дані я звів у таблицю для наочності:
У таблиці наведено дані за останні 10 аукціонів.
У наведеній вище таблиці в колонці 'A' зазначена інформація про аукціонні квартири (адреси без прогалин та великих літер через різниці написання у вихідних даних), у першому рядку вказані дати майбутніх та минулих аукціонів. Продані квартири заповнююсь 'xxx' по рядку (це зроблено для того, щоб зрозуміти які квартири можуть бути доступні в ще не анонсованих аукціонах), у верхньому рядку комірки вказана стартова ціна, а в нижній ціна продажу, в комірках майбутніх аукціонів посилання з описом квартири .
Також у цій таблиці можна побачити деякі цікаві закономірності, наприклад, як правило, якщо квартира не продається за два аукціони, то на третьому аукціоні ціна буде знижена і так кожні два аукціони, хоча якщо подивитися на більшій вибірці, то з цього правила є винятки і квартира дешевшає вже на наступний аукціон, якщо не було продано на першому.
Щоб зрозуміти в яких районах і на які групи квартир більше торгуються, я розмістив усі адреси на карті:
Посилання на повну .
На карті зазначені адреси квартир, які були або будуть продані, в заголовку мітки вказана ціна продажу (не продажу/аукціону), рік продажу та число, з якого разу була продана квартира. Цифра в етикетці показує кількість кімнат у квартирі. В описі мітки знаходиться інформація про минулі та майбутні аукціони, а також адресу (адреси без пробілів та великих літер через різниці написання у вихідних даних) та інша інформація про квартиру.
Завдяки карті можна подивитися, як змінювалася ціна в районі з часом, наскільки сильно торгуються на схожі варіанти. З цікавого можна назвати, новий фонд, тобто. квартири в нових будинках навіть у районах з поганою транспортною доступністю зазвичай продаються з торгом, а ось квартири старого фонду цілком можна купити за стартовою ціною або з невеликим торгом. По карті можна зробити приблизний прогноз з торгів, розглядаючи вже продані раніше квартири, розташовані навколо квартири виставленої на аукціон.
Хоча й не зовсім правильно порівнювати квартири старого та нового фонду, та й аукціонні квартири сильно зміщені у бік старого фонду через специфіку. Але все ж таки розглянемо деякі гістограми з цими припущеннями.
Гістограма середніх цін на квартири за роками та кількістю кімнат:
Загальна кількість квартир: 397
Середні ціни не зовсім коректно розглядати у відриві від району знаходження, тому розглянемо квартири в кожному районі окремо (розглянуті тільки райони всередині МКАД).
Гістограма середніх цін на однокімнатні квартири, розділені за районами та роком:
Загальна кількість однокімнатних квартир: 218
Гістограма середніх цін на двокімнатні квартири, розділені по районах та році:
Загальна кількість двокімнатних квартир: 159
На жаль трикімнатних квартир дуже мало, тому ніякої скільки-небудь коректної гістограми побудувати не можна.
Загальна кількість трикімнатних квартир: 20
Враховуючи припущення викладені вище (знову ж таки, на момент написання статті в 2020 році пройшов лише один аукціон), все ж таки можна зробити деякі висновки, якщо подивитися на розподіл цін по районах, то можна помітити, що в цілому ціна зростає, проте вже зараз намічається Розворот, так ціни в деяких районах починають розгортатися, а в інших починає сповільнюватися зростання (що загалом свідчить про досягнення максимальних цін і швидше за все подальше їх зниження).
Вихідний код на
Джерело: habr.com