For nylig stod jeg over for problemet med at vælge en lejlighed, og det første jeg besluttede mig for var selvfølgelig at finde ud af, hvad der skete på ejendomsmarkedet, og som det plejer at ske, halvdelen af eksperterne med de siger, at fast ejendom vil stige, andre siger, at prisen tværtimod vil falde. Til sidst besluttede jeg at finde ud af det selv, og det er det, der kom ud af det.
©
For at forstå, hvordan prisen har ændret sig for nylig, var det nødvendigt at finde de faktiske salgspriser på fast ejendom. Priser fra målwebsteder som eller er ikke egnede, da lejligheder der normalt sælges med rabat og den reelle salgspris ikke kan findes, så jeg lagde mærke til en ejendomshjemmeside, hvor man kunne se den faktiske pris, som lejligheden er købt for. Vi taler selvfølgelig om hjemmesiden. , kan du læse mere om det i anmeldelse. I en nøddeskal kan vi sige, at denne organisation er engageret i salg af lejligheder under en gennemført lejeaftale på auktion.
For at finde ud af, i hvilke bydele i Moskva, hvad priserne er, og også det ville være interessant at se på, hvilke lejligheder der handles mere, i hvilke bydele de køber tættere på startprisen, og hvor prisen kan ændre sig meget. For at gøre dette analyserede jeg først dataene fra webstedet , disse data er opdelt i to typer: tidligere og mislykkede auktioner, og lejligheder, der ikke blev solgt, kan være to steder på én gang.
Jeg sætter de analyserede data ind i en tabel for klarhedens skyld:
Tabellen viser data for de seneste 10 auktioner.
I tabellen ovenfor indeholder kolonne 'A' oplysninger om auktionslejligheder (adresser uden mellemrum eller store bogstaver på grund af staveforskelle i kildedataene), den første linje angiver datoerne for fremtidige og tidligere auktioner. Solgte lejligheder udfyldes med 'xxx' på linjen (dette gøres for at forstå, hvilke lejligheder der kan være tilgængelige på auktioner, der endnu ikke er annonceret), startprisen er angivet i den øverste linje i cellen, og salgspris på bundlinjen, i cellerne på fremtidige auktioner er der et link med en beskrivelse af lejligheden.
Også i denne tabel kan du se nogle interessante mønstre, for eksempel hvis en lejlighed som regel ikke sælges på to auktioner, så vil prisen på den tredje auktion blive reduceret, og så videre hver anden auktion, selvom hvis du ser ved et større udsnit, så er der undtagelser fra denne regel og lejligheden bliver billigere allerede ved næste auktion, hvis den ikke blev solgt ved første gang.
For at forstå, i hvilke områder og hvilke grupper af lejligheder der er flere handler, placerede jeg alle adresserne på kortet:
Link til fuld .
Kortet viser adresser på lejligheder, der er blevet eller skal sælges, titlen på tagget angiver salgsprisen (ikke salg/auktion), salgsår og datoen, hvor lejligheden blev solgt. Nummeret på etiketten viser antallet af værelser i lejligheden. Tagbeskrivelsen indeholder oplysninger om tidligere og fremtidige auktioner, samt adresse (adresser uden mellemrum eller store bogstaver pga. staveforskelle i kildedataene) og andre oplysninger om lejligheden.
Takket være kortet kan du se, hvordan prisen i området har ændret sig over tid, og hvor meget handel der er for lignende muligheder. En interessant ting at bemærke er, at den nye fond, dvs. Lejligheder i nybyggeri, selv i områder med dårlig transporttilgængelighed, sælges normalt ved overenskomst, men lejligheder i gamle bygninger kan købes til startpris eller med en lille forhandling. Ved hjælp af kortet kan du lave en omtrentlig prognose for auktionen, i betragtning af tidligere solgte lejligheder, der ligger omkring lejligheden, der er udbudt på auktion.
Selvom det ikke er helt korrekt at sammenligne lejligheder af den gamle og nye bestand, og auktionslejligheder er stærkt biased over for den gamle bestand på grund af de særlige forhold , men overvej stadig nogle histogrammer med disse antagelser.
Histogram over gennemsnitspriser for lejligheder efter år og antal værelser:
Samlet antal lejligheder: 397
Det er ikke helt korrekt at betragte gennemsnitspriserne isoleret fra det område, hvor de er placeret, så vi vil overveje lejligheder i hvert område separat (kun områder inden for Moskvas ringvej tages i betragtning).
Histogram over gennemsnitspriser for etværelses lejligheder, opdelt efter region og år:
Samlet antal etværelses lejligheder: 218
Histogram over gennemsnitspriser for to-værelses lejligheder, divideret med region og år:
Samlet antal 159-værelses lejligheder: XNUMX
Desværre er der for få treværelses lejligheder, derfor kan der ikke konstrueres noget korrekt histogram.
Samlet antal 20-værelses lejligheder: XNUMX
Under hensyntagen til forudsætningerne ovenfor (igen, i skrivende stund blev der kun afholdt én auktion i 2020), er det stadig muligt at drage nogle konklusioner; hvis du ser på fordelingen af priser på regioner, vil du bemærke, at generelt stiger prisen, men den er allerede vendt, så priserne i nogle områder begynder at vende, mens væksten i andre begynder at aftage (hvilket generelt indikerer, at maksimumpriserne er nået og højst sandsynligt deres efterfølgende nedgang).
Kildekode til
Kilde: www.habr.com