For nylig stod jeg over for problemet med at vælge en lejlighed, og selvfølgelig var det første, jeg gjorde, at finde ud af, hvad der skete på ejendomsmarkedet, og som det normalt er tilfældet, halvdelen af eksperterne Nogle siger, at fast ejendom vil stige, andre siger, at prisen tværtimod vil falde. Til sidst besluttede jeg at finde ud af det selv, og det er det, der kom ud af det.
©
For at forstå, hvordan prisen har ændret sig for nylig, var det nødvendigt at finde de faktiske salgspriser på fast ejendom. Priser fra målwebsteder som eller ikke er egnede, da lejligheder normalt sælges der med rabat og den faktiske salgspris ikke kan findes, så lagde jeg mærke til en ejendomssalgshjemmeside, hvor man kunne se den faktiske pris, som lejligheden er købt for. Vi taler selvfølgelig om hjemmesiden , kan du læse mere om det i anmeldelse. I en nøddeskal kan det siges, at denne organisation er engageret i salg af lejligheder under en kontrakt om opfyldt leje på auktion.
For at finde ud af, i hvilke områder af Moskva, hvilke priser, og også det ville være interessant at se, hvilke lejligheder der handles mere, i hvilke områder folk køber tættere på startprisen, og hvor prisen kan ændre sig betydeligt. For at gøre dette analyserede jeg først dataene fra webstedet , disse data er opdelt i to typer: Auktioner, der er bestået og auktioner, der ikke er bestået, og lejligheder, der ikke er solgt, kan være to steder på én gang.
Jeg har opsummeret de analyserede data i en tabel for klarhedens skyld:
Tabellen viser data for de seneste 10 auktioner.
I tabellen ovenfor indeholder kolonne 'A' oplysninger om auktionslejligheder (adresser uden mellemrum og store bogstaver på grund af staveforskelle i de originale data), første række indeholder datoer for fremtidige og tidligere auktioner. Solgte lejligheder er udfyldt med 'xxx' pr. række (dette gøres for at forstå, hvilke lejligheder der kan være tilgængelige på auktioner, der endnu ikke er annonceret), startprisen er angivet i øverste række af cellen, og salgsprisen i nederste række, i cellerne på fremtidige auktioner er der et link med en beskrivelse af lejligheden.
Også i denne tabel kan du se nogle interessante mønstre, for eksempel hvis en lejlighed som regel ikke sælges på to auktioner, så vil prisen ved den tredje auktion blive reduceret og så videre for hver anden auktion, selvom hvis du ser på en større prøve, så er der undtagelser fra denne regel, og lejligheden bliver billigere ved den næste auktion, hvis den ikke blev solgt på den første.
For at forstå, i hvilke områder og for hvilke grupper af lejligheder der forhandles mest, har jeg placeret alle adresserne på kortet:
Link til den fulde version .
Kortet viser adresser på lejligheder, der er blevet eller skal sælges, mærkets titel angiver salgsprisen (ikke salget/auktionen), salgsåret og datoen, hvor lejligheden blev solgt. Nummeret på etiketten viser antallet af værelser i lejligheden. Beskrivelsen af tagget indeholder oplysninger om tidligere og fremtidige auktioner, samt adresse (adresser uden mellemrum og store bogstaver pga. staveforskelle i de originale data) og andre oplysninger om lejligheden.
Takket være kortet kan du se, hvordan prisen i området har ændret sig over tid, hvor meget lignende optioner bliver handlet. Det er interessant at bemærke, at den nye fond, det vil sige lejligheder i nybyggeri, selv i områder med dårlig transporttilgængelighed, oftest sælges med overenskomst, men lejligheder i den gamle boligmasse kan købes til startpris eller med lidt forhandling. Ved hjælp af kortet kan du lave en omtrentlig prognose for auktionen ved at se på tidligere solgte lejligheder, der ligger omkring lejligheden, der er udbudt på auktion.
Selvom det ikke er helt korrekt at sammenligne lejligheder af den gamle og den nye bestand, og auktionslejlighederne er stærkt biased mod den gamle bestand på grund af de særlige forhold. , men lad os stadig se på nogle histogrammer med disse antagelser.
Histogram over gennemsnitlige lejlighedspriser efter år og antal værelser:
Samlet antal lejligheder: 397
Det er ikke helt korrekt at overveje gennemsnitspriser uden hensyn til beliggenhedsområdet, så vi vil overveje lejligheder i hvert område separat (kun områder inden for Moskvas ringvej tages i betragtning).
Histogram over gennemsnitspriser for etværelses lejligheder, divideret med distrikt og år:
Samlet antal etværelses lejligheder: 218
Histogram over gennemsnitspriser for to-værelses lejligheder, divideret med distrikt og år:
Samlet antal 159-værelses lejligheder: XNUMX
Desværre er der for få treværelses lejligheder, og derfor er det umuligt at konstruere nogen form for korrekt histogram.
Samlet antal 20-værelses lejligheder: XNUMX
Givet forudsætningerne nævnt ovenfor (igen, i skrivende stund fandt der kun én auktion sted i 2020), kan der stadig drages nogle konklusioner: Hvis man ser på fordelingen af priser på distrikter, kan man se, at prisen generelt stiger, men der begynder allerede at komme en vending, da priserne i nogle distrikter er begyndt at vende, mens priserne i andre distrikter er begyndt at sænke, og at væksten generelt er nået, og at væksten mest er nået (hvilket er mest sandsynligt). efterfølgende fald).
Kildekode på
Kilde: www.habr.com
