Recentment em vaig trobar amb el problema de triar un pis i, per descomptat, el primer que vaig decidir fer va ser esbrinar què passava al mercat immobiliari i, com sol passar, la meitat dels experts amb diuen que els immobles pujaran, altres diuen que, al contrari, baixarà el preu. Al final, vaig decidir esbrinar-ho jo mateix, i això és el que en va sortir.
©
Per entendre com ha canviat el preu recentment, calia trobar els preus reals de venda dels immobles. Preus de llocs objectiu com o no són adequats, ja que els apartaments allà solen vendre's amb descompte i no es pot esbrinar el preu de venda real, així que em vaig adonar d'una pàgina web immobiliària on es podia veure el preu real pel qual es va comprar l'apartament. Estem parlant de la web, és clar. , podeu llegir-ne més informació a revisió. En poques paraules, podem dir que aquesta organització es dedica a la venda d'apartaments en virtut d'un contracte de lloguer subscrit a subhasta.
Per esbrinar en quins districtes de Moscou quins són els preus, i també seria interessant veure quins apartaments es comercialitzen més, en quins districtes estan comprant més a prop del preu inicial i en quins preus pot canviar molt. Per fer-ho, primer vaig analitzar les dades del lloc , aquestes dades es divideixen en dos tipus: subhastes passades i fallides, i els apartaments que no es van vendre poden estar en dos llocs alhora.
Vaig posar les dades analitzades en una taula per a més claredat:
La taula mostra les dades de les últimes 10 subhastes.
A la taula anterior, la columna "A" conté informació sobre els apartaments de subhasta (adreces sense espais ni majúscules a causa de diferències ortogràfiques en les dades font), la primera línia indica les dates de les subhastes futures i passades. Els apartaments venuts s'emplenen amb 'xxx' a la línia (això es fa per entendre quins apartaments poden estar disponibles en subhastes que encara no s'han anunciat), el preu de sortida s'indica a la línia superior de la cel·la, i el preu de venda a la línia de fons, a les cel·les de les futures subhastes hi ha un enllaç amb una descripció de l'apartament.
També en aquesta taula podeu veure alguns patrons interessants, per exemple, per regla general, si un apartament no es ven en dues subhastes, a la tercera subhasta el preu es reduirà, i així cada dues subhastes, encara que si mireu en una mostra més gran, hi ha excepcions a aquesta regla i l'apartament ja s'abaratiu a la següent subhasta, si no es va vendre a la primera.
Per entendre en quines zones i quins grups d'apartaments hi ha més comerços, he posat totes les adreces al mapa:
Enllaç al complet .
El mapa mostra les adreces dels apartaments que s'han venut o es vendran, el títol de l'etiqueta indica el preu de venda (no de venda/subhasta), l'any de venda i la data en què es va vendre l'apartament. El número de l'etiqueta indica el nombre d'habitacions de l'apartament. La descripció de l'etiqueta conté informació sobre subhastes passades i futures, així com l'adreça (adreces sense espais ni majúscules a causa de les diferències d'ortografia de les dades d'origen) i altra informació sobre l'apartament.
Gràcies al mapa, podeu veure com ha canviat el preu a la zona al llarg del temps, i quant hi ha comerç per opcions similars. Una cosa interessant a destacar és que el nou fons, és a dir. Els apartaments en edificis nous, fins i tot en zones amb poca accessibilitat de transport, solen vendre's per negociació, però els apartaments en edificis antics es poden comprar al preu inicial o amb una mica de regateig. Amb el mapa, podeu fer una previsió aproximada de la subhasta, tenint en compte els apartaments venuts anteriorment situats al voltant de l'apartament subhastat.
Tot i que no és del tot correcte comparar apartaments de l'estoc antic i nou, i els apartaments de subhasta estan molt esbiaixats cap a l'estoc antic a causa de les especificitats , però encara considereu alguns histogrames amb aquestes hipòtesis.
Histograma de preus mitjans dels apartaments per any i nombre d'habitacions:
Nombre total d'apartaments: 397
No és del tot correcte considerar els preus mitjans de manera aïllada de la zona on es troben, per la qual cosa considerarem els apartaments a cada zona per separat (només es consideren les zones dins de la carretera de circumval·lació de Moscou).
Histograma dels preus mitjans dels apartaments d'una habitació, dividit per regió i any:
Nombre total d'apartaments d'una habitació: 218
Histograma dels preus mitjans dels apartaments de dues habitacions, dividit per regió i any:
Nombre total d'apartaments de dues habitacions: 159
Malauradament, hi ha massa pocs apartaments de tres habitacions, per tant, no es pot construir un histograma una mica correcte.
Nombre total d'apartaments de tres habitacions: 20
Tenint en compte els supòsits exposats anteriorment (de nou, en el moment d'escriure, només es va fer una subhasta l'any 2020), encara és possible treure algunes conclusions si observeu la distribució dels preus per regió, ho notareu; en general el preu està pujant, però ja és una inversió, de manera que els preus en algunes zones comencen a revertir-se, mentre que en altres el creixement comença a frenar (cosa que, en general, indica que s'han assolit els preus màxims i, molt probablement, els seus posteriors). disminució).
Codi font per
Font: www.habr.com
